A la hora de formalizar la compraventa de una vivienda o de cualquier otro tipo de inmueble, es frecuente la firma del llamado contrato de arras. Se trata de una forma de protegerte y de proteger a la otra parte en caso de que alguno de los dos decida echarse atrás, así como cuando la operación se vea truncada por alguna causa, provocando un prejuicio en la otra parte.
Existen diferentes tipos de arras: en este artículo te explicamos qué son las arras penales, en qué se diferencian de las arras confirmatorias y de las arras penitenciales, además de cómo pueden afectarte.
El contrato de arras penales
Las arras penales consisten en un tipo de penalización que se prevé en algunas operaciones de compraventa inmobiliaria, como anexo o complemento al contrato de compraventa. Este tipo de contrato de arras se encuentra regulado de forma indirecta en el artículo 1152 del Código Civil, en el que se indica lo siguiente:
«En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Solo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.»
Según la regulación de las arras penales, éstas son, en realidad, una cláusula penal que implica que, en caso de que la operación no se cierre según los términos pactados, deberá indemnizarse a la otra parte en la forma y cuantía acordada en ellas. Por tanto, este tipo de arras solo se activan en caso de incumplimiento.
Características del contrato de arras penales
Estas son algunas de las características de las arras penales que debes conocer para no confundirlas con otras tipologías de arras:
- No sirven como anticipo de precio, al contrario de lo que ocurre con las arras confirmatorias.
- Funcionan como indemnización por daños y perjuicios.
- Su activación no implica que desaparezca la obligación de cumplir con lo pactado. En otras palabras, si, por ejemplo, no formalizas la compraventa y abonas el precio dentro del plazo pactado, no solo seguirás teniendo la obligación de formalizar la compraventa, sino que, además, deberás abonar las arras penales. Sin embargo, también puede pactarse que el abono de las arras penales elimine la obligación principal.
- El acreedor no podrá exigir conjuntamente (salvo que se le haya otorgado esa facultad) el cumplimiento de las obligaciones contractuales y el pago de las arras penales.
- Es posible moderar la pena equitativamente a través de un proceso judicial en caso de que el incumplimiento no haya sido completo o haya sido irregular.
¿Cuál es la cuantía de las arras penales?
No existe una cuantía fija o determinada para las arras penales: en general, se tratará de la suma acordada por las partes.
Es frecuente que el comprador pierda la cantidad entregada o que tenga que pagar al vendedor el importe pactado en caso de incumplimiento. Del lado del vendedor, si incumple, deberá pagar una indemnización «por importe cierto» o bien por duplicado con respecto a la cantidad entregada en concepto de arras penales por el comprador.
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Modelo de arras penales
Si buscas un ejemplo de arras penales, toma nota de este modelo de contrato de arras penales o de cláusula de arras penales:
«Si la parte vendedora incumple alguna de las obligaciones estipuladas en el presente contrato, quedará obligada a devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de indemnización por daños y perjuicios.
En caso de incumplimiento por parte del comprador, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha.
Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o exigir su cumplimiento.
Ambas partes reconocen y aceptan los efectos de la cláusula penal y su libre intención de incluirla en el presente contrato.»
Diferencia entre arras penales y penitenciales
Arras penales o penitenciales pueden parecer lo mismo, pero se trata de conceptos distintos. La principal diferencia entre ambas es que las arras penitenciales permiten desistir de lo pactado a cambio de abonarlas. Por tanto, las arras penitenciales te autorizan a desistir del contrato, funcionando como una especie de ‘precio’ pactado asociado a dicha renuncia.
Como hemos visto, en el caso de las arras penales la obligación de cumplir con lo pactado desaparecerá solo cuando así se pacte expresamente, independientemente de que siempre estemos obligados a su pago en caso de incumplimiento.
También es diferente la naturaleza de las arras penales y la de las penitenciales: mientras que las penales funcionan como indemnización por daños y perjuicios, las penitenciales funcionan como garantía para asegurar el compromiso de una o ambas partes de hacer cumplir lo pactado.
Arras penales y confirmatorias, ¿en qué se distinguen?
En cuanto a la principal diferencia entre las arras penales y las confirmatorias, es que estas últimas sirven como anticipo del precio total de la compraventa de vivienda, mientras que las arras penales, como hemos visto, consisten en una suma acordada como indemnización por daños y perjuicios en caso de incumplimiento.
En el caso de las arras confirmatorias, el incumplimiento del contrato da lugar a dos opciones: bien a exigir el cumplimiento de la obligación, bien a resolverla y solicitar una indemnización. Esta indemnización no sustituye a una posible indemnización por daños y perjuicios, como la que se aplica cuando existen arras penales.
Arras penales en caso de negación de la hipoteca
Es muy frecuente que el cierre de una operación de compraventa dependa, del lado del comprador, de la concesión de la financiación hipotecaria necesaria. Al fin y al cabo, son pocos los que pueden hacer frente al pago de un inmueble sin recurrir a un préstamo en forma de hipoteca.
Es importante tener cuidado en estos casos, ya que la justicia podría ponerse en tu contra si tu solicitud de financiación resulta poco realista. Por ejemplo, si pides más del 80 % del precio del inmueble o si no dispones de recursos suficientes para hacer frente a la cuota que resultará de tu solicitud con cierta holgura.
Si bien las arras penales solo pueden exigirse cundo el incumplimiento sea culpa nuestra (y no, por ejemplo, en caso de fuerza mayor), que se nos deniegue un préstamo cuando nuestras aspiraciones no sean realistas no nos eximiría de culpa.
En definitiva, es importante tener claro cómo están estructuradas las arras y de qué tipo son para asegurarnos de no perder nuestro dinero en caso de no conseguir la financiación deseada.