En la espiral actual de incremento de precios, la vivienda no está siendo una excepción. Según la Estadística Registral Inmobiliaria, el precio de la vivienda ha registrado un crecimiento trimestral del 1,78 %, lo que ha situado el precio de la vivienda en España en niveles máximos históricos desde hace dieciséis años, cuando se alcanzó el último máximo, en el tercer trimestre de 2007.
Comprar una vivienda es más caro que hace un año. La tasa interanual se ha situado en el 9,08 % y si lo comparamos con los mínimos más recientes, podemos hacer notar que el precio de la vivienda acumula un crecimiento del 60,14 %. No es así si analizamos los datos trimestrales, en los que los precios han tenido un comportamiento más moderado, con un ligero descenso del -0,4 %. Sin embargo, si ponemos la lupa en términos interanuales, comprobaremos que el crecimiento se ha intensificado en un 6,7 %.
El precio de la vivienda en España, según los Registradores
Las últimas estadísticas que tenemos sobre la mesa, vinculadas al tercer trimestre del año, según los Registradores de España, revelan que el precio medio de la vivienda en España es de 1.974 €/m², cifra que supone un descenso del 0,3 % respecto al trimestre precedente, por la caída de la vivienda nueva (-2,9%). En cambio, la vivienda usa se ha incrementado un 0,6 %.
Sin embargo, debemos señalar que vistos los datos del último año, el precio medio en el conjunto de España ha sido de 1.955 €/m². Esto ha supuesto una subida interanual acumulada del 1,7 %, directamente generada por el potencial de la vivienda nueva (4,6 %), frente al aumento más moderado de la vivienda usada (1 %).
Pero no en todas las comunidades cuesta lo mismo comprar vivienda. Algunas destacan claramente por encima de las demás en cuanto a incremento de precios. Así pues, aquellas en las que sigue siendo más caro comprar vivienda son Baleares (3.388 €/m2), seguido de Madrid (3.272 €/m2), País Vasco (2.983 €/m2) y Cataluña (2.457 €/m2). En cambio, los precios más bajos se mantienen en Castilla-La Mancha (853 €/m2) y Extremadura (792 €/m2), que son las únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.
De este modo, un piso de 80m2 en España cuesta, de media, 157.920 euros, mientras que el año pasado costaba 148.240 euros, puesto que el precio medio de la vivienda en nuestro país se situaba en los 1.853 €/m².
300.000 euros: el precio de la compraventa en Baleares y Madrid
El contraste del precio de la compraventa en Baleares y Madrid es notorio desde hace meses y, de hecho, adquirir una vivienda en estas provincias es mucho más costoso que hacerlo en cualquiera de las demás. De media, el precio de venta alcanza los 300.000 euros por operación, lo que contrasta de manera notable con el precio de venta de la vivienda en Castilla La Mancha y Extremadura, donde está por debajo de los 100.000 euros, y con el precio medio de la vivienda en España, que en 2022 llegó cerca de los 190.000 euros.
La evolución de las compraventas en España
La compraventa de viviendas se ha desplomado en septiembre de 2023. A finales de 2022 ya se experimentaron caídas y, de hecho, fue entonces cuando comenzó la tendencia a la ralentización. Esta se ha consolidado en el tercer trimestre de 2023 y ahora, con los datos de septiembre sobre la mesa, observamos una caída. No obstante, conviene indicar que las cifras deben interpretarse en su contexto. La comparativa anual (de un ejercicio de boom en 2022) apunta a un sentido de caída, pero lo cierto es que si los comparamos con datos prepandemia, nos daremos cuenta de que la compraventa de viviendas sigue resistiendo frente a un contexto de subida de tipos como es el actual.
El número de compraventas de viviendas que se realizaron entre personas físicas en el mes de agosto de 2023 fue de 44.086. La variación anual es del -23,7. Por comunidades autónomas, en septiembre el total de fincas transmitidas (por cada 100.000 habitantes) alcanzó sus tasas más elevadas en Castilla y León (716), Castilla–La Mancha (577) y La Rioja (569). Castilla y León (–0,8%), Principado de Asturias (–3,9%) y Galicia (–5,9%) registran los menores descensos son las que registraron las tasas anuales de variación más elevadas. Aquellas comunidades en las que se presentaron tasas anuales más bajas fueron La Rioja (–23,7%), Región de Murcia (–21,9%) y Aragón (–21,1%).
Con respecto a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades con transmisiones más altas (por cada 100.000 habitantes) son Comunitat Valenciana (180), Región de Murcia (145) y Castilla–La Mancha (131).
Hipotecas en España: tendencia a la moderación por la subida de tipos
El interés medio de las hipotecas se ha disparado en España hasta el 3,26 %, su cifra más alta desde julio de 2016. Así no es extraño que, tal como confirman los últimos datos del INE, la firma de hipotecas sobre viviendas reflejan un ascenso mensual del 9,6 % en septiembre y una caída interanual del -29,6 %. Así pues, se ha alcanzado la cifra de 31.054 préstamos. Estamos asistiendo a la ralentización del mercado de hipotecas, lo que nos confirma que el boom hipotecario ha terminado, tras encadenar hasta siete meses de tasas negativas. Esto es debido, en parte, al retorno a la normalidad (tras haber experimentado niveles altísimos después de la pandemia) y, por supuesto, a la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) para combatir la inflación.
No sería del todo lógico que nos esforzáramos a comparar los datos de hoy con los de hace un año. Para ser justos y objetivos, deberíamos comparar las cifras de 2023 con las de 2019, un año antes de que estallara la Covid-19. Solo entonces nos daremos cuenta de que estamos en niveles muy similares a ese momento. Esto nos indica que nuestro mercado inmobiliario ha resistido fuertemente y ha demostrado, una vez más, su poder resiliente pese a encontrarnos en un contexto mucho menos favorable de lo que nos gustaría.
Eso sí, tras la temporada estival, se ha vuelto a superar la barrera de las 30.000 hipotecas mensuales. En el contexto actual, además, ha emergido la figura de aquellos que tienen solvencia económica para hacer frente a una compra y prescindir de hipoteca. Muchos de estos compradores tienen grandes conocimientos del sector inmobiliario y son extranjeros. Son perfiles que necesitan menos ayuda financiera que los españoles medios. No obstante, existe un nuevo demandante de vivienda que tiene ahorros y quiere apostar por el ladrillo como valor refugio, ahora que nos encontramos en momentos de incertidumbre.