Si estás pensando en vender un inmueble, seguro que te has preguntado qué coste tendrá para ti y cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso. Y es que este tipo de operaciones no salen gratis: es probable que se produzca una ganancia patrimonial que deberás reflejar en tu declaración del IRPF, además de hacer frente a determinados impuestos de los que serás responsable.
Para que salgas de dudas y puedas hacer números con la máxima exactitud, repasamos uno por uno los impuestos que se pagan por la venta de una vivienda.
¿Qué impuestos hay que pagar por la venta de una vivienda?
Los gastos por vender un inmueble se dividen en distintas partidas (gestoría, inmobiliaria, certificado energético, notario, registrador…) pero, sin duda, la principal es la relativa a los impuestos por la venta de una vivienda.
En el caso del vendedor, son tres los impuestos asociados: el IRPF, la plusvalía municipal (cuando exista) y el IBI.
Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso en el IRPF
La ganancia patrimonial por la venta de un inmueble debe reflejarse en tu IRPF, siempre que efectivamente se haya producido un incremento de patrimonio por venta de vivienda. También es posible vender con pérdidas, en cuyo caso también deberás recoger la operación en tu declaración de la Renta, en forma de pérdida patrimonial por la venta de un inmueble.
¿Qué tipo se aplica a la ganancia patrimonial?
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Si obtienes una ganancia patrimonial, ésta deberá incluirse en la base imponible del ahorro, tributando:
- Al 19% hasta los 6.000 euros
- Al 21% para el tramo entre los 6.000 y los 50.000 euros
- Al 23% de los 50.000 euros a los 200.000
- Al 27% desde los 200.000 hasta los 300.000 euros
- Desde los 300.000 euros en adelante, el tipo aplicable será del 28%
Si obtienes una pérdida patrimonial, podrás compensarla con las ganancias patrimoniales correspondientes al mismo ejercicio, con ciertos límites, reduciendo así tu factura fiscal por este concepto. Si sigue quedando saldo negativo, podrás compensarlo durante los siguientes cuatro ejercicios fiscales.
¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?
Es importante saber cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble y para ello debes conocer el valor de transmisión (restando todos los gastos y tributos abonados con la venta), así como el de adquisición (sumando los gastos asumidos en aquel momento, incluyendo obras y mejoras).
La diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición determinará si has ganado o perdido dinero con la venta de tu inmueble.
De todo lo anterior se desprende que, en referencia a cuándo hay que declarar la venta de un inmueble en la Renta, la respuesta es que siempre y en todo caso, tanto si existe ganancia patrimonial como si existe una pérdida o si la operación da un resultado neutro.
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¿Cómo evitar pagar a Hacienda por la venta de una vivienda?
Si quieres evitar pagar a Hacienda por la venta de una vivienda en concepto de ganancia patrimonial en IRPF, estas son algunas opciones que puedes explorar:
- Acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual
- Aprovechar la exención en caso de venta de vivienda en mayores de 65 años. Ten en cuenta que no es válida en caso de venta de segunda vivienda por mayores de 65 años: debe tratarse de tu vivienda habitual. Esta exención también se aplica a personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En ambos casos, podrás aplicarla tanto si tu vivienda habitual se transmite a cambio de un capital, como si se transmite a cambio de una renta, temporal o vitalicia.
- La entrega de vivienda como dación en pago también se encuentra exenta, así como su transmisión como fruto de una ejecución hipotecaria judicial o notarial para la cancelación de deudas recaídas sobre la vivienda habitual.
¿Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso en la plusvalía municipal?
En realidad, este tributo no va a parar a manos de Hacienda, sino a tu Ayuntamiento. Sin embargo, sigue siendo una carga fiscal importante que debes conocer.
La plusvalía municipal grava el aumento de valor que ha experimentado el inmueble durante el tiempo en que te ha pertenecido, por lo que solo deberás abonarlo en aquellos casos en que efectivamente se haya producido un aumento de valor (al contrario de lo que ocurría antes).
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Para calcular la plusvalía municipal se tiene en cuenta el valor catastral, así como el precio de adquisición y el de venta, a la ahora de determinar la base imponible. También deberás conocer el tipo que establece el ayuntamiento correspondiente.
Tendrás un plazo de 30 días hábiles para pagar la plusvalía municipal desde la fecha de venta.
Calcula la plusvalía municipal.
¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?
En cuanto al Impuesto de Bienes Inmuebles, en realidad, la normativa nos indica que corresponde abonarlo al propietario del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, es decir, a 1 de enero de cada ejercicio fiscal, que se corresponde con el año natural.
Sin embargo, es frecuente que se pacte un reparto de su abono entre la parte vendedora y la compradora, prorrateando su coste anual teniendo en cuenta la fecha en que se produzca la compraventa.