En la espiral actual de incremento de precios, la vivienda no está siendo una excepción. Según datos recién publicados del Índice de Precios (IPV) correspondiente al tercer trimestre de 2023 por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda se ha incrementado un 2,5 % respecto al trimestre anterior y ha experimentado una subida interanual del 4,5 %. De este modo, parece que pese a las repetidas subidas de los tipos de interés como política de contención por parte del Banco Central Europeo (BCE), el interés y la demanda por comprar vivienda sigue siendo muy fuerte.
El hecho de que exista una intención marcada de compra y que nos enfrentemos al lastre de la escasez de stock provoca, de manera inequívoca, un desequilibro patente que no hace más que empujar los precios al alza. A pesar de eso, el encarecimiento de la financiación y la inflación, que sigue sin ser domada, se hace notar en el bolsillo de las familias situadas en una posición de vulnerable. Estas son las que han perdido con más seguridad la capacidad para comprar vivienda. Y es, en parte, uno de los objetivos del BCE para frenar la inflación en el corto plazo.
El precio de la vivienda en España, según datos del INE y Registradores
Como indicábamos, la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicada en el tercer trimestre de 2023 se ha incrementado hasta en nueve décimas, de modo que se sitúa en el 4,5 %. Si ponemos la lupa en el tipo de vivienda, veremos que la tasa anual de la vivienda ha aumentado hasta 3,3 puntos, hasta el 11 %, la tasa más alta en los últimos 16 años. En la vivienda de segunda mano, la variación se sitúa en el 3,2 %, tres décimas más de lo registrado en el trimestre anterior.
Pero no en todas las comunidades cuesta lo mismo comprar vivienda. Algunas destacan claramente por encima de las demás en cuanto a incremento de precios. Así pues, aquellas en las que sigue siendo más caro comprar vivienda son Madrid (3.229 €/m2), seguido de Baleares (3.082 €/m2), País Vasco (2.891 €/m2) y Cataluña (2.431 €/m2). En cambio, los precios más bajos se mantienen en Castilla-La Mancha (861 €/m2) y Extremadura (844 €/m2), que son las únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2, según datos de Registradores.
De este modo, con un precio medio de 1.958 euros/m2, un piso de 80m2 en España cuesta, de media, 156.640 euros, mientras que el año pasado costaba 148.240 euros, puesto que el precio medio de la vivienda en nuestro país se situaba en los 1.853 €/m².
300.000 euros: el precio de la compraventa en Baleares y Madrid
El contraste del precio de la compraventa en Baleares y Madrid es notorio desde hace meses y, de hecho, adquirir una vivienda en estas provincias es mucho más costoso que hacerlo en cualquiera de las demás. De media, el precio de venta alcanza los 300.000 euros por operación, lo que contrasta de manera notable con el precio de venta de la vivienda en Castilla La Mancha y Extremadura, donde está por debajo de los 100.000 euros, y con el precio medio de la vivienda en España, que en 2022 llegó cerca de los 190.000 euros.
La evolución de las compraventas en España
Es cierto que las compraventas de viviendas se desplomaron en septiembre de 2023 y que desde finales de 2022 se observaron caídas. Sin embargo, esta tendencia a la ralentización se ha pausado en octubre. El décimo mes del año ha sido intenso en cuanto a operaciones: de hecho, se han registrado casi 46.000. Y aunque si lo analizamos interanualmente comprobaremos que se ha producido un caída de dos dígitos (11,1 %), conviene indicar que las cifras deben interpretarse en su contexto. La comparativa anual (de un ejercicio de boom en 2022) apunta a un sentido de caída, pero lo cierto es que si los comparamos con datos prepandemia, nos daremos cuenta de que la compraventa de viviendas sigue resistiendo frente a un contexto de subida de tipos como es el actual.
Las cifras de octubre nos dicen que el mercado inmobiliario sigue siendo resistente a las subidas de tipos. Tanto es así que el volumen mensual de compraventas nos acerca a cifras de 2019. Por tanto, lo que en realidad está sucediendo en estos momentos es una vuelta a la normalidad, con cifras más que optimistas. Y es que podríamos poner fin a 2023 siendo el segundo mejor año desde 2007 para el sector. Los últimos datos publicados por el INE reflejan un incremento mensual en octubre del 4,1 %, de modo que no nos encontramos en cifras de parón. Nada más lejos de la realidad. Lo que está haciendo el mercado actual es acomodarse y así lo reflejan también las cifras inmobiliarias que han marcado este 2023.
El número de compraventas de viviendas realizadas entre personas físicas en el mes de octubre ha sido de 45.903. Si analizamos estas cifras por comunidades, vemos que aquellas que han registrado una mayor actividad en cuanto a compraventa de viviendas han sido Andalucía (8.894), Comunitat Valencina (7.299) , Cataluña (7.274) y Castilla-La Mancha (7.299). Las que han acumulado menos compraventas, por contraste, han sido La Rioja (319), Canarias (552) y Navarra (612). No obstante, aquellas comunidades en las que se ha producido una variación interanual más negativa han sido Baleares (-29,80 %), Canarias (-25,40 %) y Andalucía (18 %).
Hipotecas en España: tendencia a la moderación por la subida de tipos
El interés medio de las hipotecas se ha disparado en España hasta el 3,26 %, su cifra más alta desde julio de 2016. Así no es extraño que, tal como confirman los últimos datos del INE, la firma de hipotecas sobre viviendas reflejan un ascenso mensual del 9,6 % en septiembre y una caída interanual del -29,6 %. Así pues, se ha alcanzado la cifra de 31.054 préstamos. Estamos asistiendo a la ralentización del mercado de hipotecas, lo que nos confirma que el boom hipotecario ha terminado, tras encadenar hasta siete meses de tasas negativas. Esto es debido, en parte, al retorno a la normalidad (tras haber experimentado niveles altísimos después de la pandemia) y, por supuesto, a la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) para combatir la inflación.
No sería del todo lógico que nos esforzáramos a comparar los datos de hoy con los de hace un año. Para ser justos y objetivos, deberíamos comparar las cifras de 2023 con las de 2019, un año antes de que estallara la Covid-19. Solo entonces nos daremos cuenta de que estamos en niveles muy similares a ese momento. Esto nos indica que nuestro mercado inmobiliario ha resistido fuertemente y ha demostrado, una vez más, su poder resiliente pese a encontrarnos en un contexto mucho menos favorable de lo que nos gustaría.
Eso sí, tras la temporada estival, se ha vuelto a superar la barrera de las 30.000 hipotecas mensuales. En el contexto actual, además, ha emergido la figura de aquellos que tienen solvencia económica para hacer frente a una compra y prescindir de hipoteca. Muchos de estos compradores tienen grandes conocimientos del sector inmobiliario y son extranjeros. Son perfiles que necesitan menos ayuda financiera que los españoles medios. No obstante, existe un nuevo demandante de vivienda que tiene ahorros y quiere apostar por el ladrillo como valor refugio, ahora que nos encontramos en momentos de incertidumbre.