El último cambio normativo en materia inmobiliaria propuesto en Cataluña tiene a los pisos turísticos en el punto de mira.
Según consta en el Boletín Oficial del Parlament de Catalunya, David Cid Colomer, portavoz del grupo En Comú Podem (ECP), ha registrado una proposición de ley que incluye cambios de calado en el mercado del alquiler vacacional, formado por casi 100.000 inmuebles en toda Cataluña.
La iniciativa Proposició de llei de regulació de l’ús turístic dels habitatges, que ha sido admitida y será por tanto sometida a votación, plantea una modificación del Decreto Legislativo 1/2020 mediante el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña. Y va más allá de impedir la proliferación de nuevos pisos turísticos: abre la puerta a para que los ayuntamientos puedan revocar miles de licencias legales actualmente en vigor. También aboga por prohibir este tipo de alojamientos en zonas tensionadas. Algunos de los cambios más sustanciales de la propuesta vienen recopilados en la disposición adicional 27 y en la disposición transitoria 22.
La disposición adicional 27, por ejemplo, regula las viviendas de uso turístico y alojamientos turísticos compartidos, y se establecen nuevas restricciones y controles para estos inmuebles (HUTs):
- Requieren Licencia Urbanística.
- No se permiten en áreas con “mercado residencial tenso”. Concepto que debería desarrollar posteriormente el área de urbanismo.
- Solo se permitirán los pisos turísticos si así lo establece el planeamiento urbanístico, que deberá ponderar la compatibilidad de los HUTs con la protección del entorno urbano.
- Los HUTs no se permitirán en un mismo edificio en el que se dé un uso residencial.
- Las licencias para HUTs tendrán una duración máxima de 3 años, prorrogables
- Se prohíbe el destino/uso parcial de una vivienda a HUT.
Por otro lado, la disposición transitoria 22 de la proposición de ley prevé que las licencias actuales de los HUTs caduquen en un plazo de tres años desde la fecha de entrada en vigor de la ley y establece que su actividad debe cesar a partir de entonces, a menos que obtengan licencia urbanística antes de la expiración de dicho plazo.
Ese plazo de tres años de pervivencia de los HUTs actualmente legalizados, a partir de la entrada en vigor de la nueva ley, es lo que En Comú Podem plantea como una “indemnización” para aquellos titulares de HUTs que cuentan con licencia y no obtengan una licencia urbanística de conformidad con el nuevo régimen. Es decir, no se plantea una compensación económica.
“La reforma propuesta tiene como objetivo acabar con una gran cantidad de HUTs, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas sobre las que la Administración va a establecer la calificación de “mercado residencial tensionado”, en el plazo de tres años”, explica a idealista/news Xavier Junquera, abogado y socio responsable del área de Derecho Público y Regulatorio de Baker & McKenzie.
Junquera no cree que el texto, tal y como se plantea, tenga mucho recorrido, y destaca que la proposición de ley no incluya una indemnización económica a los propietarios titulares de licencia ya concedidas y que, en su lugar, se hable de esos tres años de validez de las actuales licencias como toda compensación por su resolución por ley, que equivaldría a una expropiación.
“El derecho a la propiedad privada no incluye solo bienes, sino también derechos, como los que confieren las licencia que otorgan las administraciones públicas, de acuerdo con parámetros reglados, como serían las licencias concedidas para la explotación de inmuebles como HUTs. Si esas licencia, concedidas en base a un marco normativo vigente se revocan, debe haber una causa que lo justifique y la revocación debe ir acompañada de la correspondiente indemnización. Y esta no puede consistir que se deje a los titulares de las licencias explotar sus HUTs durante algún tiempo más desde la entrada en vigor de la nueva ley. La indemnización debe compensar la extinción del derecho que se revoca», añade..
Otra de las ‘pegas’ que destaca Junquera de esta iniciativa legislativa es que no tiene sentido que se plantee un cambio de este calado en un momento en el que la Comisión Europea está preparando un reglamento en esta materia, que será de obligado cumplimiento para los Estados miembros, cuando lo que se pretende es evitar la dispersión normativa y que cada Estado aplique sus propias políticas. De hecho, la Comisión ya ha advertido a Irlanda, cuyo parlamento tenía sobre la mesa propuestas sobre esta materia, que debe abstenerse de tramitarlas para dar prioridad a la norma que deberá aprobarse en los próximos meses, y que será de aplicación en todo el territorio de la Unión.
Desde las asociaciones sectoriales catalanas, por su parte, califican la propuesta como una “irresponsabilidad”. Enrique Alcántara-García, presidente de la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur), afirma que el texto propuesto “no tiene ningún sentido e intenta que todos los pisos turísticos vuelvan a la ilegalidad”.
Alcántara-García valora esta propuesta como “ruido electoral” y descarta que pueda prosperar en el Parlamento catalán. “No le vemos opciones, porque nadie va a querer cargarse un sector que aporta el 6% del PIB de Cataluña”, asegura. En su opinión, una de las medidas que tiene menos recorrido es la falta de una compensación económica a los propietarios, al igual que defiende el socio de Baker & McKenzie en Barcelona. “Esto será así en Venezuela, pero no aquí. Por supuesto que habría que dar una indemnización y habría que hacer un cálculo del importe que habría que pagar en cada caso”, recalca el presidente de Apartur.
Desde la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (FEDERATUR) recuerdan que desde hace años el Gobierno autonómico estudia tomar medidas en el negocio de los pisos turísticos, aunque hasta ahora estaban más enfocadas en limitar las nuevas licencias que en hacer desaparecer las existentes. “Hace año y medio, en una ley de acompañamiento de los presupuestos de 2022, ya se quería hacer caducar las licencias en los municipios tensionados, pero no salió adelante porque las enmiendas no estaban bien justificadas”, detalla David Riba, presidente de FEDERATUR.
En Cataluña hay actualmente 97. 649 viviendas de alquiler vacacional, ubicadas principalmente en las provincias de Barcelona, Girona y Tarragona, lo que representa apenas el 2,5% del parque residencial de toda la comunidad autónoma. En el caso de Barcelona, el peso es todavía más bajo (un 1,14% del parque, con 9.470 viviendas de uso turístico sobre las 827.000 viviendas totales). A pesar de ello, desde Apartur aseguran que los apartamentos turísticos generan el 6% del PIB de Cataluña. “Es mucho empleo, mucha actividad y muchos servicios sociales que se pagan con los impuestos que se recaudan”, destaca Alcántara-García.
La asociación calcula que, solo en la capital catalana, cada piso turístico genera más de 1.500 euros en impuestos al mes. Y que empresas de diferente índole trabajan de forma directa en el sector: gestoras de apartamentos, empresas de reformas y mantenimiento, decoradores, empresas de ‘software’, lavanderías, empresas de servicios de limpieza…
Desde las principales asociaciones también recuerdan que las viviendas turísticas suponen el 46% de la oferta de alojamientos vacacionales, con más de medio millón de plazas, y que estas cifras se han alcanzado gracias a la elevada demanda. Una demanda en la que cada vez pesan más los perfiles jóvenes, las familias y mayores de 65 años.
Así lo manifestaba también un estudio reciente de Fevitur, la patronal del sector en España, que cifraba en más de 20.000 millones de euros la aportación económica de las viviendas vacacionales en el conjunto del país durante 2022, incluyendo el gasto en alojamiento y en otros como la restauración, las compras o el ocio.
Desde la Federación Catalana de Apartamentos Turísticos (FEDERATUR) lamentan que, a pesar de todo ello, este sector esté en el foco de las propuestas políticas. “Nos están usando para algo que no sirve. Hay una crisis de vivienda, pero atribuirnos el problema no va a salir bien. Hay que tener en cuenta las preferencias de los usuarios. Somos una opción real que tiene que existir en el mercado”, insiste su presidente.
El propio Riba también explica que este tipo de medidas que incluye la proposición de ley de En Comú Podem “no solo son malas para el turismo, sino también para muchas familias que tienen pisos turísticos. En Barcelona, hay unos 5.000 propietarios de esas más de 9.000 viviendas, por lo que el ratio no llega a dos viviendas por propietario. Además, este es su trabajo para mucha gente, en muchos casos son pequeños empresarios, y esto es algo que no se pone en valor”.
A la espera de conocer qué sucede con la votación de este texto en el Parlament, desde FEDERATUR insisten en que no van a consentir abusos que puedan afectar al sector y que tomarán las medidas necesarias para proteger a sus asociados. “Nos debemos a ellos y haremos todo lo posible”, concluye su presidente.