Los cerramientos de terrazas son reformas que pueden permitirte ganar metros cuadrados en tu vivienda y aprovechar la luz natural minimizando el impacto del ruido exterior. Sin embargo, dar este paso requiere contar con ciertos permisos y licencias que pueden variar en función de la envergadura de la reforma y de dónde se encuentre ubicado tu inmueble, especialmente si hablamos de un cerramiento en una comunidad de propietarios.
Para que puedas dar los pasos correctos y, en su caso, corregir un error previo, te contamos cómo realizar un cerramiento de terraza legal y qué puedes hacer para legalizar un cerramiento de una terraza ya ejecutado, así como cuándo prescribe.
¿Qué se considera un cerramiento de terraza?
Un cerramiento de terraza consiste en levantar una estructura en el área exterior del inmueble para que este espacio se convierta, ya sea total o parcialmente, en parte de la vivienda y en espacio cerrado.
Es un tipo de obra muy común: permite ganar espacio interior cuando la terraza no se utiliza demasiado o cuando resulta prioritario ganar metros cuadrados habitables. Suele tratarse de una obra sencilla y rápida que, bien ejecutada, aportará mucha luz y espacio a la vivienda.
Los cerramientos de terrazas suelen consistir en reformas permanentes, en forma de estructura fija, si bien existen soluciones desmontables a las que recurren muchas personas para evitar un gasto elevado y la propia permanencia de la reforma.
Existe la falsa creencia de que, si la estructura es desmontable, no será necesario obtener permisos. Sin embargo, esto no siempre es cierto: cada ayuntamiento cuenta con su propia normativa y en algunos casos estas estructuras también deben someterse a licencia administrativa, así como a aprobación por parte de la junta de propietarios.
¿Cuándo se puede legalizar el cerramiento de la terraza?
La principal norma relativa a los cerramientos de terraza es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que, en su artículo 7.1, deja claro que los propietarios no podrán modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios en caso de que esta alteración menoscabe o altere la estructura general del edificio, o bien su configuración o estado exteriores.
Lo mismo se aplica cuando la obra pueda perjudicar los derechos de otro propietario (por ejemplo, una servidumbre de luces y vistas), “debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”
¿Cómo legalizar el cerramiento de la terraza?
Un cerramiento de terraza supondrá normalmente una alteración de la estructura del edificio y su estado exterior. Sin embargo, el contenido de este artículo no implica que sea imposible realizar un cerramiento de terraza legal.
El artículo 10.3 b) LPH abre la puerta a este tipo de reforma señalando que:
- Los cerramientos de terraza requerirán en todo caso autorización administrativa
- Además, será necesario que, previamente, la junta de propietarios haya aprobado la reforma con una mayoría de al menos 3/5 del total de propietarios que, a su vez, represente las 3/5 partes de las cuotas de participación
En el caso de que algunos propietarios que no hayan asistido se opongan, tendrán 30 días a partir de la misma para manifestar su oposición (artículo 17 LPH).
Asimismo, lo primero que hay que hacer antes de cerrar una terraza de uso privativo es consultar los estatutos de la comunidad de vecinos. En ellos puede figurar si están permitidos los cerramientos y qué tipos se contemplan en tu edificio. En este caso, solo deberás comunicarlo al presidente informando de la fecha en la que comenzarán las obras. De lo contrario, siempre podrás someter tu petición a la decisión de la junta.
Respecto a los permisos del ayuntamiento que se necesitan para cerrar una terraza, las exigencias varían en función de la localidad. Contratar a una empresa de cerramientos especializada en tu zona te garantizará que conozcan la legislación en ese tipo de actuaciones y te dirán cómo hacerlo de la mejor manera posible.
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Legalizar el cerramiento de la terraza en vivienda unifamiliar
Hay que tener en cuenta que un cerramiento de terraza en vivienda unifamiliar tiene diferentes implicaciones que un cerramiento en una comunidad de propietarios: si la vivienda pertenece a una comunidad (por ejemplo, una urbanización privada), seguirá siendo necesario su permiso para llevar a cabo la reforma, ya que nos encontraremos ante una vivienda integrada en un régimen de propiedad horizontal.
Si, por el contrario, nos encontraremos ante una vivienda bajo régimen de propiedad vertical, bastará con dar los pasos administrativos necesarios, teniendo en cuenta que la reforma no debe vulnerar los derechos de otros propietarios vecinos, ya que ello podría acarrear problemas legales.
Requisitos para legalizar un cerramiento de terraza
Para cerrar una terraza de uso privativo de forma legal hay que dar tres pasos:
- Permiso de la comunidad de vecinos: Es obligatorio contar con el permiso de la comunidad de propietarios, ya que las obras van a causar molestias y la ejecución va a cambiar el aspecto de la fachada exterior.
- Proyecto de cerramiento de terraza: Es el documento técnico donde se especifican el diseño y los materiales que se utilizarán. El ayuntamiento lo precisa para legalizar la actuación.
- Licencia municipal para cerrar una terraza: Si todo va bien, se ha conseguido la aprobación de los vecinos y se ha presentado el proyecto de cerramiento, el ayuntamiento te otorgará la licencia municipal y comenzará tu proyecto. Tendrás que abonar unas tasas, que varían de un municipio a otro.
Cerramiento de terraza sin licencia
Un cerramiento de terraza sin licencia deberá legalizarse par evitar sanciones y multas. Existen dos supuestos en los que puedes verte en la necesidad de legalizar un cerramiento de terraza: bien que hayas adquirido un inmueble con un cerramiento ilegal, bien que tú mismo hayas llevado a cabo esta reforma sin contemplar los requisitos legales. El supuesto más frecuente es legalizar el cerramiento de un balcón.
En cualquiera de estos casos, tu situación es idéntica: estarás expuesto a una multa por cerramiento de terral ilegal y a demandas civiles por parte de vecinos o de la comunidad de propietarios.
Desde el punto de vista administrativo, cada ayuntamiento establece sus propias multas, pero existen supuestos en los que el montante puede ascender hasta 30.000 euros, junto con la obligación de demoler la obra y restituir el inmueble a su estado previo.
Cómo tramitar la legalización del cerramiento de terraza
Para legalizar un cerramiento de terraza deberás seguir estos pasos:
- Si el cerramiento de terraza ilegal tiene menos de 10 años, será necesario realizar un proyecto de legalización de la mano de un técnico cualificado y solicitar una licencia de obras al ayuntamiento. Si obtienes la licencia, deberás abonar las tasas correspondientes.
- Si el cerramiento de la terraza tiene más de 10 años, no será necesaria la licencia de obras, pero sí un proyecto de legalización.
En ambos casos deberás acudir a notario y Registro de la Propiedad para actualizar la información sobre tu inmueble, ya que el cerramiento implicará una modificación en la relación entre metros cuadrados construidos y metros útiles. En concreto, deberás obtener una escritura de obra nueva, un documento notarial que recogerá los cambios realizados.
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¿Cuándo prescribe el cerramiento ilegal de una terraza?
El tiempo de prescripción depende del municipio y del tipo de obra. El plazo va desde los cuatro hasta los 30 años.
Si un propietario cierra su terraza sin haber obtenido la autorización de la comunidad de vecinos, se convocará expresamente una junta en la que se fijará un plazo para que el propietario derribe la obra, devolviendo la terraza a su estado original. Si pasa el plazo y el propietario no ha efectuado la demolición, se le podrá demandar.
Es importante remarcar que, si se deja pasar el tiempo sin tomar ninguna medida contra el cerramiento, este se convierte en un derecho adquirido y no puede hacerse nada.
Es lo que se denomina consentimiento tácito en una comunidad de propietarios: no existe un plazo definido de tolerancia por parte de la comunidad que determine este consentimiento, aunque existe jurisprudencia que considera que existe si transcurren 5 años sin hacer nada.
En cualquier caso, el Tribunal Supremo ha definido algunos criterios para considerar que existe consentimiento tácito:
- Conocimiento por parte de la comunidad y actitud pasiva
- Transcurso de un “período largo de tiempo”
- Evidencias de consentir la obra