La Ley de Vivienda 2023 ha traído de la mano muy importantes novedades en materia de regulación y control del precio de alquiler. Una de las más relevantes (y también de las más polémicas) es la creación del concepto de zona tensionada.
Se trata de espacios en los que, debido a las particulares condiciones del mercado de la vivienda (precio del alquiler, coste de las hipotecas…), existe riesgo de oferta insuficiente para la población. En ellas se permite la adopción de restricciones para controlar el mercado, si bien depende de los gobiernos autonómicos declarar una zona como tal.
Para que lo sepas todo sobre la aplicación de esta medida incluida en la Ley de Vivienda, te contamos cuáles son las zonas tensionadas de alquiler y en qué punto se encuentra la norma en la actualidad.
¿Qué es una zona tensionada?
La Ley de Vivienda abre la puerta a que las comunidades autónomas, en ejercicio de sus competencias en materia de urbanismo, puedan declarar una zona tensionada. Para ello es necesario que se cumplan ciertos requisitos que tienen que ver con el precio medio de alquiler o de las hipotecas en esa área.
Al declarar una zona tensionada se abre la llave a la aplicación de todo un abanico de medidas de control del mercado de alquiler definidas en la Ley, destinadas a rebajar la tensión en esa área.
La declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que sigan dándose las circunstancias que motiven tal declaración.
El objetivo es «orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado», estableciéndose unas reglas para su declaración a los efectos de la legislación estatal.
El principal efecto de la declaración de estos ámbitos tensionados es la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios observados.
Requisitos para declarar una zona tensionada
Para que una zona sea declarada tensionada debe cumplirse al menos una de estas condiciones:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente
Medidas que pueden aplicarse en zonas tensionadas
El precio del alquiler en zonas tensionadas está sujeto a restricciones. La principal es que los propietarios no podrán subirlo más allá del 2% durante 2023.
Para 2024, el techo a la subida del precio del alquiler se fija en un 3% en estas áreas y, de cara a 2025, comenzará a aplicarse un nuevo índice pendiente de ser diseñado, que supondrá dejar atrás la utilización del IPC como referente a la hora de actualizar el precio del alquiler.
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Además, pueden aplicarse estas medidas en las zonas tensionadas:
- Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor
- En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior
- Como excepción, el propietario podrá subir el alquiler hasta un 10% sobre el precio del último contrato si efectúa durante los dos años anteriores obras de rehabilitación o mejora, de accesibilidad o que supongan un ahorro de energía acreditado, o bien cuando se firme un contrato por un periodo de 10 años
- Consideración de gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial, frente a los 10 inmuebles del resto de zonas. En general, existen normas más estrictas para los grandes tenedores que para los pequeños propietarios, especialmente en materia de control de precios.
- Posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales, estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar un seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas. Estos índices podrán limitar a grandes tenedores y a propietarios de viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.
- Incentivos fiscales para el alquiler de larga duración en las zonas tensionadas. Existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90%.
¿Cómo se declara una zona tensionada?
Corresponde a las comunidades autónomas aplicar o no la Ley de Vivienda y definir un mercado residencial tensionado. Se trata, en última instancia, de una cuestión política: en concreto, el artículo 18 de la Ley de Vivienda asegura que las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado.
La declaración debe cumplir ciertas formalidades, como ir precedida de un procedimiento preparatorio de obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo.
También debe realizarse un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa la declaración de zona tensionada, así como elaborar una memoria que justifique que se cumplen los requisitos para declarar el área como tal.
Por último, la declaración conllevará la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, así como su calendario de desarrollo.
¿Cómo saber si mi zona es tensionada?
Conocer cuáles son las zonas tensionadas a día de hoy es sencillo: en la práctica, ninguna autonomía ha procedido a solicitar esta declaración, a pesar de la voluntad de algunas de ellas.
Es el caso de Cataluña, a pesar de ser la única comunidad que ha solicitado formalmente la declaración de 140 zonas tensionadas en su territorio, el Gobierno central ha desestimado dicha petición a la espera de la definición de un índice de referencia de los precios del alquiler homogéneo para toda España.
En cuanto a qué áreas podrían declararse tensionadas por cumplir con alguno de los requisitos formales que recoge la Ley de Vivienda, el 20,83 % del territorio español podría serlo potencialmente, según un informe elaborado por Atlas Real Estate Analytics (Fragua).
La mayor parte de ellas se acumulan en la provincia de Barcelona, con 198 zonas tensionadas, seguida de Madrid (179 zonas), Baleares (138), Valencia (116) y Málaga (111).