El desahucio por falta de pago tiene como objetivo que el propietario de una vivienda o local en alquiler recupere su inmueble cuando exista el impago de las rentas por parte del inquilino. Te contamos cómo funciona el desahucio por falta de pago para combatir la morosidad.
Antes de emprender el proceso de desahucio por falta de pago deberás tratar de solucionar la situación extrajudicialmente mediante el envío por burofax de un requerimiento de pago. Si aun así el inquilino no paga la deuda, conviene presentar una demanda reclamando la deuda y solicitando el desahucio por falta de pago.
¿Cuándo cabe interponer un procedimiento de desahucio por falta de pago?
Según recoge el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la falta de pago de la renta del alquiler, de las facturas de suministros o gastos derivados del mismo, es motivo para que el propietario pueda rescindir de pleno derecho el contrato de alquiler.
Normalmente, los morosos no se van de buenas a primeras de un piso en alquiler, sino que intentan extender su estancia gratuita todo el tiempo posible. Por ello hay que actuar rápido y, si el inquilino no contesta al burofax en el mes que se da de plazo, habrá que interponer una demanda de desahucio por impago.
El proceso de desahucio por impago de alquiler en 2023
En general, el proceso se inicia con una demanda en la que se exige el pago de la deuda y se solicita el desahucio como consecuencia a la morosidad. Hay que aclarar que, si solo se exige la deuda, entonces no es un proceso de desahucio, sino de reclamación de rentas. Sin embargo, no es lógico reclamar la deuda sin pedir el desahucio.
Fase declarativa y ejecutiva
Presentar la demanda de desahucio por impago de alquiler pertenece a la fase declarativa, es decir, el juez debe determinar que existe una deuda y, por lo tanto, declarar el desahucio por impago de alquiler. Asimismo, la fase declarativa se inicia con la demanda y concluye con la sentencia (o decreto de archivo).
La demanda por falta de pago
La demanda de desahucio por impago debe estar firmada por un abogado y procurador, además de adjuntarse la siguiente documentación:
- Contrato de arrendamiento firmado entre el propietario y el inquilino. Si el contrato se hace en representación de un tercero o de una empresa, habrá que acreditar los documentos que certifican esta capacidad.
- Nota Simple del Registro de la Propiedad.
- Certificado de texto y requerimiento de pago del burofax previamente enviado al inquilino.
- Justificantes de las demás deudas del inquilino (facturas de electricidad, agua, gas, etc.).
Decreto de admisión
El decreto de admisión es un documento que el juzgado emite alrededor de un mes después de interponer la demanda de desahucio por falta de pago. Este documento incluye las fechas del juicio y desahucio, indicando al inquilino que tiene:
- Un plazo de 10 días hábiles para oponerse a la demanda de desahucio una vez que la recibe.
- Tres días desde la recepción de la demanda para solicitar asistencia jurídica gratuita.
Notificación y oposición a la demanda
El proceso de desahucio no se considera iniciado hasta que se notifique formalmente al inquilino. La ley permite que el procurador del propietario entregue la notificación al inquilino, aunque es importante destacar que esto no garantiza su éxito, pero sí evita el retraso que a menudo conlleva el servicio de correos del juzgado.
Una vez se notifique, comienza a contar el plazo de 10 días para que el inquilino se oponga a la demanda, lo que marca el inicio oficial del proceso. Sin embargo, es común que la demanda no pueda ser notificada al inquilino debido a su ausencia o negativa a recibirla. En estos casos, la ley establece que se debe realizar una búsqueda del domicilio del inquilino moroso asociado a su documento de identidad. Para ello, el juzgado consulta registros como el de tráfico, la seguridad social y la policía.
Si aun así no se logra entregar la demanda de desahucio al inquilino, se procederá a publicar en el tablón de anuncios del juzgado, comenzando entonces a contar el plazo de 10 días hábiles.
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Defensa gratuita
El inquilino tiene el derecho a solicitar asistencia jurídica gratuita en cualquier momento durante el proceso de desahucio. Sin embargo, solo si realiza la solicitud en los primeros tres días hábiles después de haber recibido la demanda, podrá solicitar la suspensión de los plazos para responder a la demanda.
Ir o no a juicio
Si se lleva a cabo el juicio de desahucio debido a la oposición del inquilino, se emitirá una sentencia por parte del tribunal. En caso de que no se realice el juicio debido a que el inquilino no se oponga a la demanda, se emitirá un decreto de archivo en lugar de una sentencia.
Tanto la sentencia, como el decreto de archivo, condenarán al inquilino a lo solicitado en la demanda, lo que implica:
- Pagar la deuda pendiente hasta la fecha del desahucio
- Ser desalojado del inmueble
- Cubrir los gastos procesales (costas) del procedimiento
Lanzamiento
Después de la sentencia o decreto, si el inquilino no devuelve voluntariamente las llaves, se procede al lanzamiento (desalojo o desahucio). En este momento, el arrendador vuelve a tomar posesión de su inmueble y el personal del juzgado redacta un acta que registra los detalles de lo ocurrido, el estado de la propiedad, etc.
Cobro de la deuda
En cuanto al cobro de la deuda, una vez que el inquilino es condenado a pagarla por sentencia o decreto de archivo, está obligado a hacerlo. Sin embargo, si no realiza el pago, el arrendador tendrá que presentar una demanda ejecutiva para intentar embargar los bienes del inquilino, como saldos en cuentas bancarias, nómina, etc.
¿Cuánto cuesta un desahucio por impago pago de alquiler?
Los gastos que tendrá que abonar el propietario son los honorarios del abogado, del procurador y del cerrajero, aunque en el caso de que sea una empresa, tendrá que pagar las tasas judiciales (unos 150 euros).
El precio medio de un juicio de desahucio por falta de pago en España en 2023 son:
- Abogado: Unos 400-500 euros.
- Procurador: Los honorarios de los procuradores están tasados por ley y, en los juicios por impago, dependen del precio mensual del alquiler. La media se sitúa en unos 300 euros.
- Cerrajero: Su precio depende de la puerta (si es blindada, por ejemplo) y comienza en 80 euros.
Cómo se puede evitar un juicio de desahucio por falta de pago
Si eres propietario, te preguntarás cómo evitar a los inquilinos morosos y verte envuelto en un proceso de desahucio por falta de pago. Una de las mejores fórmulas es contratar de un seguro de impago de alquiler.
Si te decantas por contratar la póliza de idealista by ARAG, no tendrás que preocuparte por nada de esto, ya que la aseguradora se encarga de todo lo relativo al arrendamiento, ofreciendo defensa jurídica completamente cubierta para cualquier posible percance que ocurra durante el alquiler.
Sin embargo, es complicado llegar a un juicio de desahucio con el seguro de impago de idealista, puesto que la entidad se encarga de realizar un análisis de solvencia al inquilino y criba entre los candidatos para elegir al que más seguridad otorgue. Además, ofrece otras coberturas como el pago garantizado de la renta, protección ante daños causados a la vivienda y asistencia legal para cualquier problema, duda o consulta.