Establecer las diferencias entre los diferentes tipos de terrenos es fundamental para comprender el desarrollo y la planificación de las áreas geográficas. Estos términos se refieren a la clasificación de tierras según su uso y potencial de desarrollo, de tal manera que desempeñan un papel crucial en la ordenación del territorio y la toma de decisiones en el ámbito urbanístico.
Exploramos las características distintivas de cada categoría de terreno y cómo estas diferencias influyen en la expansión de las ciudades.
¿Cuáles son los diferentes tipos de suelos?
La clasificación del suelo representa el primer paso en la determinación de la ordenación urbanística de un terreno, basándose en la situación que este presenta de acuerdo con la Ley del suelo estatal y las normativas autonómicas.
Existen básicamente tres tipos de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable (o rústico). Además, pueden existir otros tipos definidos por las leyes urbanísticas de las autonomías.
Es crucial destacar que los tipos de suelo están estipulados y no es posible categorizar un suelo fuera de las clases ya predefinidas por la legislación. La clasificación se refiere, en esencia, al estatus urbanístico del terreno, identificando las diferentes categorías de suelo en el marco del urbanismo.
El suelo urbano
También conocido como suelo edificable, es aquel designado en la planificación urbanística de una localidad, dotado con los permisos y atributos requeridos para construir sobre él. Estos suelos están equipados con las infraestructuras urbanas necesarias, como conexiones de agua, saneamiento, vías de acceso o electricidad, entre otras. Al poder construirse sobre ellos, son el tipo de suelo con el precio más elevado.
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Suelo urbano consolidado
Es aquel compuesto por parcelas que en ese momento estén libres para construir sobre ellas o que requieran de obras de urbanización de pequeña dimensión.
Suelo urbano no consolidado
Son terrenos que, a pesar de estar dentro de la ciudad, aún no han experimentado una urbanización completa. Estos terrenos carecen de la infraestructura necesaria para contar con todos los servicios urbanos. En esencia, son áreas ya desarrolladas, algunas con edificaciones parciales, pero que no han sido completamente urbanizadas.
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Suelo no urbanizable
Es el que aparece en el Plan General de Ordenación Urbana como no urbanizable por estar destinado a usos agropecuarios o contar con algún tipo de protección. Normalmente, no poseen las mismas infraestructuras que los suelos anteriores y tampoco pueden tenerlas.
Generalmente, son aquellos terrenos ubicados en el campo o en zonas rurales, con valor agrícola, forestal o ganadero. Al no poder construirse sobre ello (aunque existen excepciones que sí permiten edificar en terrenos rústicos), suelen tener un precio notablemente inferior al resto de suelos.
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Suelo no urbanizable especialmente protegido
Este tipo de terreno recibe una atención y protección especial por parte del plan general de desarrollo urbano. En estas áreas, el plan general debe establecer medidas y condiciones precisas para conservar y proteger todos los elementos naturales presentes. Esto puede incluso incluir la prohibición total de edificar sobre ellos. En ningún caso se permite que estos terrenos se utilicen para actividades que impliquen cambios en su uso, en su naturaleza o que puedan dañar el valor específico que se busca preservar.
Suelo no urbanizable común o simple
Este tipo de suelo no requiere una protección especial, aunque de todas formas se encuentra preservado del proceso de desarrollo urbano. En ausencia de un plan de desarrollo específico, se pueden permitir ciertas construcciones o instalaciones en estos terrenos, siempre de acuerdo con la normativa vigente.
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Suelo urbanizable
Son los terrenos destinados a un futuro crecimiento de un lugar y que en un momento determinado pueden pasar a ser urbanos, tras las actuaciones de transformación urbanística pertinentes. Un suelo urbanizable puede convertirse si se acometen todas las obras necesarias para ello.
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Suelo urbanizable sectorizado o programado
Este tipo de suelo urbanizable está contemplado en el plan municipal y tiene la capacidad de transformarse y urbanizarse a corto o mediano plazo. Para ser considerado como tal, estos terrenos deben contar con acceso a vías de comunicación, así como servicios esenciales como suministro de agua, alcantarillado y electricidad.
Suelo urbanizable no sectorizado o sin programar
Esta categoría abarca los terrenos que no están incluidos en la planificación específica del municipio para urbanización a corto plazo. Estos terrenos pueden ser objeto de desarrollo y urbanización a largo plazo, pero requieren una planificación detallada antes de llevar a cabo cualquier transformación
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Calificación del suelo
La calificación del suelo se centra en la utilización del terreno y las oportunidades que ofrece en términos de construcción. Cada categoría de suelo, ya sea urbano, urbanizable o no urbanizable, tiene asignados usos específicos. Esto es lo que se conoce como calificación urbanística.
Los usos de los tipos de suelo se pueden resumir de la siguiente manera:
- Usos generales del suelo: Estos se refieren a los fines generales del terreno, a qué se destinará el suelo, como infraestructuras o áreas verdes, sin detallar el tipo específico de edificación que se llevará a cabo en ese terreno.
- Usos específicos del suelo: Estos determinan destinos concretos para el terreno, como residencial, deportivo, religioso o industrial, entre otros y especifican el tipo de construcción que se permitirá en el terreno en cuestión.
Diferencias entre suelo urbano, urbanizable y no urbanizable
A modo de resumen, los suelos urbanos están ya dotados de infraestructuras esenciales y se puede construir en ellos. Los suelos urbanizables, por su parte, representan áreas designadas para el crecimiento futuro de la ciudad; mientras algunos ya tienen planificación para su transformación a corto o mediano plazo (sectorizado), otros carecen de esta planificación inmediata (no sectorizado).
En contraste, los suelos no urbanizables o rústicos están destinados principalmente a usos agrícolas o tienen alguna protección, con categorías que varían desde áreas con protecciones estrictas hasta otras con menores restricciones.
En esencia, mientras el suelo urbano está listo o casi listo para edificar, el urbanizable espera a convertirse en urbano y el no urbanizable prioriza la conservación o usos no urbanos y no permite, generalmente, la construcción.