El Banco Central Europeo (BCE) ha cumplido previsiones y ha anunciado una nueva subida de los tipos de interés de 25 puntos básicos. Tras este repunte, el octavo consecutivo, el precio del dinero en la eurozona alcanza el 4%, situándose en máximos desde verano de 2008. Dicho nivel será efectivo a partir del próximo 21 de junio, fecha en la que la tasa de facilidad de depósito alcanzará el 3,5% y la de facilidad marginal de crédito, el 4,25%.
Y todavía no han tocado techo. El mercado descuenta que habrá al menos una subida más en la reunión de julio de 25 puntos básicos, antes de que la máxima autoridad monetaria y financiera en la zona de la moneda común haga una pausa en su política restrictiva para luchar contra la inflación. Un escenario que dejará el euríbor en niveles del 4%, que seguirá dificultando el acceso a una hipoteca a los consumidores con menos poder adquisitivo y que continuará impulsando las amortizaciones anticipadas de los préstamos para ahorrar intereses. Los expertos también creen que miles de hogares intentarán renegociar las condiciones de sus hipotecas para reducir las cuotas mensuales y esperan que los bancos sigan librando una guerra hipotecaria con los tipos mixtos.
Repasamos las previsiones de tipos de interés y del euríbor, así como los factores que marcarán el mercado hipotecario en los próximos meses:
Los tipos subirán más y no bajarán hasta 2024
El mercado está descontando que el BCE todavía no va a levantar el pie del acelerador en su lucha contra la inflación, que sigue muy por encima de lo que el organismo considera un nivel adecuado (cerca del 2%, frente al 6,1% de la tasa general de mayo en la eurozona y del 5,3% de la subyacente). Además, las previsiones del organismo que lidera Christine Lagarde siguen apuntando a una inflación alta. De hecho, ha revisado al alza sus proyecciones y ahora estima un promedio en tasa general del 5,4% en 2023, del 3% en 2024 y el 2,2% en 2025. En cambio, ha rebajado las expectativas de crecimiento económico de la eurozona, hasta un 0,9% en 2023, un 1,5% en 2024 y un 1,6% en 2025.
Con estos números sobre la mesa, los analistas de la gestora patrimonial Portocolom AV afirman que lo más probable es que veamos otra nueva subida del precio del dinero en la reunión de julio, fecha en la que los tipos de interés podrían tocar techo, según Gilles Moëc, economista jefe en AXA Investment Managers.
El economista jefe para Europa de Bank of America, Rubén Segura-Cayuela, también adelanta otro repunte más el mes que viene, aunque no descarta otro adicional en septiembre. En su opinión, los recortes de tipos «deben esperar hasta junio de 2024». Una previsión que comparten muchos economistas y analistas españoles.
Tal y como explica a idealista/news Raymond Torres, director de Coyuntura de Funcas, “el BCE va a seguir subiendo tipos hasta julio, aunque lo que pase a partir de entonces ya es incierto”. Torres argumenta que la inflación no se situará en línea con el objetivo del 2% del BCE hasta 2025, pero que el guardián del euro podría hacer una pausa en las subidas de tipos este verano para “integrar el impacto en el crédito a empresas y familias, y el enfriamiento que se está produciendo en la demanda, consiguiendo así equilibrar su objetivo de luchar contra la inflación con el de garantizar la estabilidad financiera en la eurozona y evitar que la economía descarrile”.
El economista y profesor de finanzas Miguel Córdoba también cree que el BCE seguirá subiendo el precio del dinero a corto plazo. En concreto, recalca que “lo importante es el ‘gap’ existente entre los tipos de interés del dólar y del euro. La Fed empezó mucho antes que el BCE con las subidas de tipos, y ahora hay más de un punto de diferencia en los tipos de interés (en EEUU están en la horquilla 5%-5,25%). Este ‘gap’ tiene que corregirse al menos parcialmente, ya que está influyendo decisivamente en la cotización del dólar respecto del euro, que, al fortalecerse, encarece la factura europea del petróleo y del gas, que se pagan en dólares. Además, está la inflación, especialmente la subyacente que está en el 6,1% interanual, y el precio de los alimentos que en los dos últimos años se ha incrementado en más del 20%. La inflación no se va a solucionar por sí sola, por ello, y aunque sea a base de cuartos de punto, el BCE tiene que seguir subiendo los tipos de interés en los próximos meses, al menos hasta que la inflación subyacente ceda”.
El economista cree que en el segundo semestre del año se moverán entre el 4% y el 4,5%, para luego estabilizarse, siempre que la inflación y el precio de los alimentos cedan. Si esto sucede, añade Córdoba, “es posible que los tipos de interés bajen en 2024 hasta quedarse entre el 3% y el 3,5%, con lo que se señalaría el camino para que en 2025 y 2026 estemos en torno al 2%, objetivo del BCE”.
BBVA Research también cree que el precio del dinero podría empezar a bajar de cara a la segunda mitad del próximo año, mientras que Manuel Romera, director del sector financiero de IE Business School, ve posible que las bajadas se retrasen más allá del segundo semestre de 2024.
El euríbor se mantendrá estable cerca del 4%
La actual subida de los tipos de interés y las futuras que podría acometer el BCE para doblegar la inflación impedirán que el euríbor dé una tregua a los hipotecados en los próximos meses. Y es que, lejos de empezar a bajar, el mercado cree que se mantendrá estable en los niveles actuales e incluso que suba algo más.
El euríbor a 12 meses en tasa diaria ya se encuentra a las puertas del 4% y las previsiones apuntan a que se quedará alrededor de ese nivel tanto en este ejercicio como en el próximo. Funcas, sin ir más lejos, sitúa la media anual de 2023 en el 4,25% y en el 4% en 2024. Desde BBVA Research no descartan incluso que alcance el 4,5% en los próximos meses.
Con este escenario sobre la mesa, las cuotas de las hipotecas variables referenciadas a este indicador se mantendrán en niveles elevados, aunque se encarecerán con menos intensidad que hasta ahora.
Muchos consumidores se preguntan si el euríbor podría volver al 5% como en 2008 y cuál es el techo del indicador. En este sentido, Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, afirma que “especular sobre el futuro del euríbor y su techo es arriesgado, ya que todo dependerá de la evolución de la inflación y el posible impacto de las subidas de tipos en el crecimiento económico y el empleo”. No obstante, confiesa que “no debemos olvidar que históricamente la inflación resulta difícil de doblegar, y que hemos visto tipos más altos que los actuales”.
Más dificultades para los consumidores con bajo poder adquisitivo
Otra de las consecuencias de la subida de tipos que acaba de anunciar el BCE y de las que están por venir es que los consumidores con menos recursos tendrán aún más dificultades para acceder a una hipoteca para la compra de una vivienda.
“El encarecimiento del euríbor está teniendo ya un impacto muy fuerte en el volumen de hipotecas concedidas, afectando especialmente a las rentas más bajas, que se han visto expulsadas del mercado ante su incapacidad de cubrir la nueva cuota hipotecaria”, recalca Juan Villén.
Desde el sector financiero también llegan mensajes en esa línea. Según ha alertado esta semana el consejero delegado de Santander España, Ángel Rivera, el hecho de que el precio del dinero llegue 4% es una situación en la que las familias más vulnerables «obviamente van a tener más dificultades» y que va a provocar un aumento de los impagos, aunque descarta que se llegue a producir un «drama de morosidad» como en crisis anteriores
La prueba de que los consumidores con menos poder adquisitivo ya se están retirando del mercado en un momento en el que es más caro acceder a la financiación, mientras el precio de la vivienda no está bajando, la encontramos en los datos del Consejo General del Notariado, que afirma que en abril solo el 44% de las compraventas de viviendas en España se realizaron a través de una hipoteca, mientras que las demás se llevaron a cabo con recursos propios, como ahorros o con el dinero de la venta de otro inmueble.
Además de la demanda, también se está produciendo un cambio en la oferta: los bancos están extremando la prudencia a la hora de conceder nueva financiación para evitar un potencial aumento de la morosidad, lo que está afectando de forma directa a los consumidores con menos capacidad adquisitiva, con más riesgo de sobreendeudamiento. Según los datos del Banco de España, la ratio que mide la relación entre el importe de los préstamos y el valor de las viviendas (LTV) se encuentra actualmente en el 63%, mínimos desde diciembre de 2019, mientras que las hipotecas de mayor riesgo (aquellas que tienen un LTV superior al 80%) representan el 7,1% del saldo total. Es el nivel más bajo de la serie histórica.
El propio BCE reconoce que las anteriores subidas de los tipos están teniendo un impacto en el mercado y que prevé una mayor contracción de la demanda. En este sentido, el organismo afirma que sus políticas «se están transmitiendo con fuerza a las condiciones de financiación y están afectando gradualmente a toda la economía. Los costes de financiación han aumentado de forma acusada y el crecimiento de los préstamos se está ralentizando. El endurecimiento de las condiciones de financiación es uno de los motivos principales por los que se prevé que la inflación continúe disminuyendo hacia el objetivo, ya que se espera que frene cada vez más la demanda».
idealista/news
Más amortizaciones anticipadas
Otro impacto de las subidas de los tipos de interés en el mercado hipotecario, y que se podría acelerar en los próximos meses, es el número de hogares con ahorros que está amortizando capital de forma anticipada sus hipotecas variables para reducir el pago de intereses y la cuota mensual, compensando así el mazazo del euríbor.
El director de coyuntura de Funcas cree que muchas familias optarán por devolver anticipadamente los préstamos. “El desapalancamiento no ha terminado. Queda por realizarse“, opina Raymond Torres.
Una opción que, no obstante, afecta de lleno a la rentabilidad de los bancos, ya que las amortizaciones están superando a las nuevas formalizaciones, lo que está reduciendo el saldo total de hipotecas.
Según los datos del Banco de España, las nuevas operaciones firmadas en abril no pudieron compensar las amortizaciones anticipadas, por lo que el saldo vivo de la cartera hipotecaria del conjunto de las entidades españoles fue de 504.355 millones de euros, mínimos desde enero de 2021, que a su vez fue el nivel más bajo desde antes de la crisis de 2008.
Más cambios de hipotecas y protagonismo del tipo mixto
Si bien los expertos creen que los hipotecados con ahorros optarán por amortizar capital, en el caso de los hipotecados con un préstamo variable y que no disponen de ahorros, la tendencia que se está imponiendo es la renegociación de las condiciones, ya sea con su banco o con otro, buscando protegerse del euríbor bajo el paraguas del tipo fijo.
Así, insiste Juan Villén, “seguiremos viendo muchos cambios de hipoteca de variable a fija o mixta, renegociando en su propio banco (novaciones) o cambiando de entidad (subrogaciones) buscando un tipo más bajo y seguro”.
Ante la duda de si todavía es buen momento para cambiar una hipoteca variable por una fija o mixta, los expertos responden contundentes: todavía hay hipotecas atractivas, aunque es indispensable negociar con los bancos en busca de ofertas personalizadas.
Como recuerda el director general de idealista/hipotecas, “los bancos se encuentran ahora en una encrucijada, presionados por la mayor amortización anticipada de la cartera hipotecaria y la pelea por captar clientes en un mercado de nuevas hipotecas que se ha reducido sensiblemente. Seguramente continuaremos viendo ofertas agresivas de diferentes bancos, especialmente en hipotecas mixtas con un plazo fijo corto, entre 3 y 5 años”, matiza Villén, que añade que esta estrategia comercial tendrá una doble vertiente: atraer clientes de otros bancos y también ganar clientes que necesitan financiar la compra de su vivienda.
Villén también añade que “con el euríbor en el 4%, el tipo de interés de las hipotecas variables estará por encima de ese nivel, mientras que sigue habiendo hipotecas fijas en el mercado en torno al 3%, y mixtas con la parte fija inicial cercana al 2% o incluso por debajo. Como siempre, lo fundamental es obtener ofertas personalizadas de diferentes bancos y compararlas. Es decir, ir más allá de la publicidad inicial de los bancos”.
El director de coyuntura de Funcas también considera que las hipotecas mixtas son una opción que permite diversificar el riesgo, lo que aumentará su atractivo de cara a las familias al menos hasta que empiecen a bajar los tipos de interés. Será entonces cuando las hipotecas variables podrían recuperar interés.
El economista Miguel Córdoba se suma a esta teoría y argumenta que “la opción mixta parece razonable en el entorno actual, ya que no espero que los tipos de interés superen en el medio plazo el 5%, pero la hipoteca se firma a 30 años y nadie puede afirmar que va a conservar su empleo en ese plazo, o que los tipos de interés se vuelvan a poner en dos dígitos como pasó en décadas pasadas”.
No obstante, el economista insiste en que “la decisión es personal y cada unidad familiar deberá tomar la decisión que estime conveniente” y cree que la clave está en no endeudarse en exceso. “Sigo pensando que un 4% de tipo de interés no es un mal precio para una hipoteca, al menos si tenemos memoria histórica. Otra cosa es que los potenciales compradores de vivienda sigan empeñados en contratarla a tipo variable a 30 años y llevando al límite el importe de la cuota amortizativa mensual. Mucha gente se obstina en meterse en comprar un piso destinando el 40% o incluso el 50% de sus ingresos para pagar la hipoteca”.
Conviene recordar que el dinero que destina un hogar a pagar la hipoteca no debería superar el 33% de los ingresos mensuales, y la línea roja es un 40%.
Sin embargo, como reconoce el director del sector financiero de IE Business School, “en muchos casos, el pago mensual excede de largo el 33% de renta disponible mensual. En Madrid está en alrededor del 45% y en Barcelona en el 50%”. Manuel Romera alerta de que la situación se está volviendo muy compleja, ya que el precio de los pisos se mantiene estable al tiempo que las compraventas y la firma de nuevas hipotecas están cayendo a doble dígito en los últimos meses. Y de momento no hay previsión de que se produzca un ajuste de precios significativo por la elevada demanda y la escasa oferta. Así, el futuro parece venir marcado por menos hipotecas y unas casas más caras (o, al menos, no mucho más baratas).
BCE | Angela Morant
Las próximas reuniones del BCE
El Consejo de Gobierno del BCE se reúne aproximadamente cada seis semanas. Este es el calendario de las próximas reuniones del ‘cónclave’ del guardián del euro en las que anunciará si siguen subiendo los tipos de interés en la eurozona y a qué ritmo:
- 27 de julio de 2023
- 14 de septiembre de 2023
- 26 de octubre de 2023
- 14 de diciembre de 2023
- 25 de enero de 2024
- 7 de marzo de 2024
- 11 de abril de 2024
- 6 de junio de 2024
- 18 de julio de 2024
- 12 de septiembre de 2024