Los precios de la vivienda en las economías avanzadas bajaron en 2023 o frenaron sus subidas, pero sigue siendo poco probable que se produzca una fuerte corrección a la baja, según los expertos del Fondo Monetario Internacional (FMI). La capacidad de adquirir una vivienda sigue siendo limitada en un entorno de tipos altos, y es que los precios de las casas en casi todo el mundo están todavía por encima de las cifras prepandemia (10%-25%).
En el actual entorno económico de tipos de interés altos, la capacidad de acceso a una vivienda sigue siendo limitada para los actuales y potenciales compradores, ya que se enfrentan a precios todavía altos y a costes de endeudamiento elevados. Y a ello se une la escasa oferta de viviendas en algunas regiones que incrementan ese límite de compras. Los actuales propietarios son cautos, y descartan poner a la venta su casa, afirma una de las últimas entradas del blog del FMI.
“Los precios de la vivienda en las principales economías se han enfriado frente al inicio del ciclo de alzas (pospandemia) a medida que los bancos centrales de todo el mundo aumentaron los tipos de interés para controlar la inflación. Sin embargo, pese a la sensibilidad del mercado residencial a las políticas de tipos altos, los precios aún se encuentran por encima de promedio histórico”, agregan desde el FMI.
Los precios de la vivienda en las economías avanzadas, donde se incluye a la mayoría de países de la Unión Europea, así como en África y Oriente Medio, se encuentran entre un 10% y un 25% más altos que los niveles previos a la pandemia.
En el primer semestre de 2023, los tipos de interés hipotecarios en las economías avanzadas aumentaron más de 2 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo del año anterior. “En países como Australia, Canadá y Nueva Zelanda se registraron caídas sustanciales en los precios reales de la vivienda debido, probablemente, a una alta proporción de hipotecas a tipo variable y a unos precios que han seguido creciendo desde antes de la pandemia. Comparativamente, los precios de las viviendas han caído más del 15% en algunas economías avanzadas, mientras que la caída en las economías emergentes fue menos significativa. En términos netos, los precios reales de la vivienda deberán seguir enfriándose desde los máximos de 2021 y 2022 para alcanzar niveles prepandémicos”, concretan los expertos.
En Israel (23,7%), Portugal (22,3%) y EEUU (19,1%), los precios reales de la vivienda siguen muy por encima de los niveles prepandemia, comparando los datos de cierre de 2019 con los del segundo trimestre de 2023. Japón, Países Bajos, EAU, todavía presentan precios por encima del 10%. En España, los precios reales actuales se encuentran un 2,3% por encima del nivel prepandemia. Pero también hay países donde los precios han caído. Destacan Alemania (-1,9%), China (-3,8%), Suecia (-5,6%) o Italia (-5,7%).
Según el último Informe de Estabilidad Financiera Global del FMI, los mayores costes de endeudamiento experimenten probablemente un mayor impacto en la deuda de los hogares en aquellos países donde los mercados inmobiliarios siguen sobrevalorados y la duración de los préstamos sea más costa.
“En países como Noruega, Suecia, Dinamarca o los Países Bajos, con coeficientes de deuda de los hogares ya en doble dígito, la deuda de los hipotecados podría aumentar hasta 1,8 puntos porcentuales más, dado el aumento de los tipos de interés. Pero los hipotecados también están menos endeudados y los estándares se han fortalecido desde la crisis financiera global, mitigando el riesgo de un aumento de los incumplimientos de los préstamos. Esto puede haber limitado los casos de ventas forzosas o de ejecuciones hipotecarias de viviendas, lo que ha contribuido a sostener los precios de las viviendas”, comenta el informe de la entidad.
Los últimos datos del segundo trimestre confirman caídas en la mayoría de países analizados. Destacan Suecia (-15,8%), Nueva Zelanda (15,7%), Canadá (-15,3%), Alemania (-14,7%), junto a otros tres países, todavía por encima del 10%. En Itali, los precios reales de la vivienda cayeron 6,7%, mientras que en China (-3,7%), Francia (-3,6%), EEUU (-2,4%) o España (-0,4%), mientras suben en EAU (10,4%), Portugal (2,4%) o Japón (0,6%).
El efecto ‘lock-in’ de los propietarios de vivienda
En EEUU, los distintos aumentos de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal trajeron grandes cambios al mercado de préstamos hipotecarios. La tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años alcanzó recientemente el 7,8%, máximo de las últimas dos décadas. “Para los posibles compradores, los costes están poniendo la propiedad de viviendas aún más fuera de su alcance, ya que los pagos iniciales requeridos también se han convertido en un factor prohibitivo, porque los ahorros se han reducido desde la pandemia”, destacan.
Ante esta situación, se produce un estancamiento en la rotación de viviendas, es decir, la capacidad que tiene los actuales propietarios de cambiar de vivienda. Disuadidos para comprar nuevas propiedades, debido a los mayores pagos mensuales que asumirían por una hipoteca, se quedan dónde están, lo que provoca una reducción de la oferta de viviendas en el mercado.
Este fenómeno, conocido como efecto “lock-in”, es particularmente evidente en EEUU, donde las hipotecas a tipo fijo son las más populares. Con el tipo hipotecario promedio a 30 años actualmente en 6,6%, alrededor de 3 puntos porcentuales por encima de los mínimos durante la pandemia, la firma de hipotecas sigue siendo un 18% por debajo de los niveles del año pasado, mientras que las solicitudes de refinanciación aumentaron 8,5% durante este año a medida que las tasas continuaron bajando.