El mercado de la vivienda se enfrenta a un año de contrastes. Si bien la ralentización de la economía y las subidas de los tipos de interés lastrarán las compraventas de viviendas y los precios, en el caso del alquiler el escenario apunta a una mayor demanda y unas rentas más altas.
Esta es la previsión que espera el profesor de economía de la Universidad de Barcelona y analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos. Durante la presentación del informe ‘mercado inmobiliario 2023’ de la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers en Madrid, el economista ha afirmado que «el alquiler es un problema nacional de primera categoría».
Actualmente las rentas están en máximos históricos, tras cerrar febrero en 11,7 euros/m2, según los datos de idealista, y el empeoramiento del mercado de compraventa seguirá presionando al alza los precios.
«Estamos en una recesión inmobiliaria, pero no es una crisis. Ni estamos en una situación similar a la de 2008 ni las ventas de viviendas van a tocar mínimos como en 2013, pero las compraventas caerán este año un 15% y los precios, un 5%, tras vivir un 2022 espectacular con más de 700.000 transacciones», ha explicado el profesor de economía.
Detrás de este retroceso está el impacto de la ralentización económica global y las dificultades de muchas familias para conseguir una hipoteca para la compra de una vivienda, ante el empeoramiento de las condiciones de financiación por las subidas de los tipos de interés. Desde el pasado julio, el Banco Central Europeo (BCE) ha aplicado seis incrementos del precio del dinero, hasta situarlo en el 3,5%, su nivel más alto desde octubre de 2008.
Según Gonzalo Bernardos, «este año va a haber discrepancias entre oferta y demanda, y esto va a aminorar las transacciones. Los más afectados serán la demanda de inversión, sobre todo de aquellos inversores especializados en comprar, reformar y vender, y también la España interior, porque tiene menos demanda. Las zonas mejores aguantan mejor que las modestas en momentos de crisis».
Y aquellos hogares que no puedan acceder a financiación para adquirir una vivienda se sumarán a la ya elevada demanda de la vivienda en arrendamiento, que en los últimos años se ha convertido en la única solución habitacional para los jóvenes y para la población itinerante, incluyendo estudiantes, ejecutivos y trabajadores con movilidad laboral.
El problema del mercado del alquiler, tal y como subraya Bernardos, es que «los sucesivos Gobiernos en España no se han enterado del problema. No han sacado suelo al mercado y no han impulsado la vivienda protegida, por lo que la oferta ha caído en manos del sector privado. Y tenemos a un partido como Podemos que va contra el propietario privado».
Además, el economista critica el intervencionismo que está impulsando el Gobierno en los últimos años, como el tope a los alquileres que incluye la Ley de Vivienda que todavía en trámite parlamentario, e insiste en que este tipo de medidas, en vez de favorecer al más humilde, tendrá un efecto contrario.
Entre las consecuencias, Bernardos destaca por ejemplo que muchos pisos pasarán del alquiler convencional al alquiler de temporada, lo que reducirá todavía más la oferta, e insiste en que«la gente no va a poder alquilar» una vivienda, por lo que cree que «el mercado estrella ste año será el alquiler de habitaciones».
Un control de precios inteligente
En vez de aplicar un control de precios basado en topar las rentas máximas que pueden establecer los propietarios de viviendas ubicadas en zonas tensionadas como está previsto, el economista y consultor inmobiliario defiende lo que denomina «un control de precios inteligente», basado a grandes rasgos en dar incentivos a los propietarios.
Entre las medidas que propone está que la Administración Pública pague una especie de seguro a los arrendadores, que establezca bonificaciones en impuestos como el IRPF o el IBI o bien que conceda prestaciones dinerarias. «En lugar de fastidiar y criminalizar a los propietarios, hay que estimularlos para ayudar a las familias más humildes y construir muchas viviendas de alquiler en los alrededores de las grandes ciudades», ha asegurado Bernardos.
La obra nueva y el mercado de lujo, inmunes a la recesión inmobiliaria
En lo que respecta a la vivienda de ueva construcción, el economista cree que «no habrá problemas para que todo el stock sea absorbido, porque casi todos los promotores apenas tienen stock. El año pasado ya vendieron cerca de un 60% de las promociones de 2023 y cerca de un 40% de 2024. Es como si la obra nueva fuera una isla: no habrá disminución de ventas ni de precios, porque el perfil del demandante es clase media/alta que se puede permitir comprar y no se tiene que endeudar al 80%».
Desde la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers tampoco esperan correcciones de precios de las viviendas nuevas, sino más bien todo lo contrario, y destacan que la vivienda ‘prime’ también se comportará mejor que el mercado en general. En este sentido, Constanza Maya, Head of Expansion & Support Engel & Völkers Iberia, recalca que «el mercado de lujo se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable a los cambios económicos y políticos”, y recuerda que “la mayoría de las operaciones premium superan los 2 millones de euros y rara vez se cierran con financiación bancaria”.