Mal futuro a corto plazo para el negocio inmobiliario. Forcadell y la Universitat de Barcelona (UB) han presentado las principales conclusiones del Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2023. Un ejercicio en el que los protagonistas han sido la Ley de la Vivienda, la subida de los tipos de interés del BCE y la reducción del nuevo crédito proporcionado por los bancos. Tres elementos negativos que han provocado la entrada en recesión del mercado residencial de venta, una importante contracción de la oferta del alquiler convencional y la disminución del precio de numerosos activos comerciales.
El acto ha ido a cargo de Ivan Vaqué, CEO de FORCADELL, y de Gonzalo Bernardos, profesor titular de Economía de la UB y Director del Máster de Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la UB.
Según las principales conclusiones del informe, en 2023, el mercado residencial de venta ha entrado en recesión. A finales de 2023, la venta de viviendas habrá disminuido un 15% y el precio un 5%. Las principales causas son la elevada subida de los tipos de interés del BCE y la reducción del nuevo crédito bancario. Los dos últimos factores han provocado la exclusión del mercado de un elevado número de compradores potenciales y la adquisición de viviendas por un importe inferior al del pasado año.
En el segmento de obra nueva, el precio en 2023 ha seguido subiendo. En primer lugar, porque casi todas las viviendas escrituradas se vendieron sobre plano en 2022 y lo hicieron a un precio significativamente superior al del año anterior. En segundo, por la escasa oferta. En el actual ejercicio, la construcción de nuevos inmuebles ascenderá aproximadamente a 105.000. Indudablemente, una cuantía escasa, pues la demanda potencial ascendería alrededor de 250.000 hogares, si una gran parte de ellos estuviesen destinados a la clase media.
“En 2024, la recesión inmobiliaria continuará, pues las transacciones bajarán un 10% y el precio lo hará un 3%. Los principales factores serán un menor crecimiento económico (alrededor del 1,5%), una inferior creación de ocupación y la persistencia de tipos de interés elevados, aunque estos descenderán a lo largo del ejercicio”, explican desde la consultora.
Ambos profesionales coinciden en que “durante el próximo año, el primer semestre será peor que el segundo, pues los tipos de interés bajarán a partir de mayo de 2024 y la economía empezará a reactivarse”. “A final del ejercicio, el tipo principal del BCE será como máximo de un 3,5%. La disminución de dicho tipo, así como un mayor crecimiento económico, harán que en el segundo semestre empiece la recuperación del mercado residencial. No obstante, esta aún será débil”, añaden.
En cuanto a la inversión residencial patrimonialista, en 2024 se desplazará desde las autonomías donde hay un control de precios a las que no existe uno ni haya perspectivas de que pueda aparecer en los próximos años. El mercado más perjudicado será el de Barcelona y los más beneficiados los de Madrid y Málaga. No obstante, en el conjunto de España, la inseguridad jurídica y un escaso crecimiento económico harán que su importe siga siendo inferior al de 2022.
El alquiler, ‘espantado’ por el control de precios
En 2023, la expectativa de implantación de un control de precios ha espantado a los propietarios y estos han reducido la oferta de viviendas. Dicha disminución ha generado una gran escasez de inmuebles y provocado que sea habitual en las grandes ciudades que haya más de 10 interesados por cada vivienda disponible. Los excluidos del mercado son los que teóricamente la ley pretendía favorecer: las familias con menos ingresos.
La entrada en vigor de la nueva norma provocará un gran desplazamiento de viviendas desde el mercado convencional al de arrendamiento de temporada y al turístico en aquellas localidades donde aún es posible conseguir una licencia. Una tendencia ya observada en Cataluña cuando en septiembre de 2020 se estableció un control de precios.
En 2023, el precio del alquiler ha aumentado un 7,5%. La principal causa será el elevado exceso de demanda generado por los escasos incentivos y las nuevas penalizaciones que tienen los inversores, si desean adquirir una vivienda y destinarla al arrendamiento. Un incremento que ha llevado a numerosos jóvenes a alquilar una habitación y convertido a los colivings en un gran éxito. Es bastante habitual que su tasa de ocupación supere el 95%.
Para 2024, los problemas para acceder a una vivienda se agudizarán. La oferta seguirá siendo muy reducida y la demanda elevada. La insatisfacción de la última llevará a las habitaciones a ser el mercado estrella, especialmente en las grandes ciudades. En España, el importe del arrendamiento convencional aumentará alrededor de un 3%. No obstante, casi un 10% el de las habitaciones.