Covadonga Sanz Llaca es directora de gestión de activos de Greystar en el sur de Europa desde hace casi tres años. En esta entrevista en idealista/news, la ejecutiva repasa los planes del gigante inmobiliario estadounidense en España y en qué tipo de inmuebles prevé invertir. Actualmente gestiona unos 500 millones de euros en activos en el mercado doméstico y apuesta por impulsar un nuevo formato de viviendas de alquiler temporal para dar una solución diferente a una determinada demanda. En su opinión, la única forma de solucionar el problema del acceso a la vivienda es desarrollar más oferta, para lo que es necesario flexibilizar la normativa urbanística y más colaboración entre el sector público y el privado. La compañía también pone el foco en residencias de estudiantes, ‘senior living’ y vivienda de alquiler tradicional.
¿En qué punto está actualmente el sector inmobiliario en España?
El sector inmobiliario viene de unos años un poco convulsos. Hemos pasado el covid, del que, desde mi punto de vista, hemos salido reforzados; luego la guerra de Ucrania y ahora estamos viviendo en un entorno macroeconómico de incertidumbre, marcado por unos tipos de interés muy altos, un coste de construcción muy alto y encima en un entorno de inflación. Todo esto afecta a todos los pilares de la gestión y de la inversión en el sector inmobiliario.
Pero es verdad que los inversores siguen apostando por este sector. La inversión sigue creciendo, tras alcanzar los 16.000 millones de euros en 2022 y crecer casi un 30% frente a la que se consiguió el año anterior, y ha estado liderada por el sector ‘Living’, con un volumen de inversión que ha rondado los 4.000 millones.
«2023 va a ser un año de transición»
Muchas voces del sector aseguran que ha habido un parón de la inversión institucional, sobre todo a principios de este año, aunque prevén que la actividad poco a poco vuelva a los niveles habituales. ¿También lo habéis detectado vosotros?
Yo no lo denominaría parón institucional, pero sí que hay más prudencia en la toma de decisiones de nuevas inversiones. Esto viene por este entorno macroeconómico y también por la nueva regulación que se está viendo en el mercado de la que ahora estamos la primera cara, pero lleva mucho tiempo dando vueltas. Al final, a los inversores todo lo que no sea claridad les asusta un poco y hace que su toma de decisiones sea un poco más lenta. Creo que 2023 va a ser un año de transición.
Entonces son barreras temporales…
Exacto. El apetito inversor sigue estando y las cifras de inversión de 2022 y 2023 nos demuestran que el apetito inversor sigue centrado en el mercado inmobiliario en general y en el residencial en particular. Creo que simplemente se está tomando más prudencia en la toma de decisiones de nuevas inversiones.
Al final, el mercado inmobiliario tiene una capacidad de reinventarse o de resistir y los inversores también tienen la capacidad de entrar y salir del mercado en función de los retornos que da. Entonces, según el ciclo del mercado en el que estemos, tenemos un perfil diferente de inversor, pero nunca hemos dejado de tener inversores interesados en el mercado inmobiliario español. Hemos vivido muchas crisis inmobiliarias y no voy a decir que no existirán en el futuro, pero el inmobiliario es muy resistente y un sitio donde los inversores se sienten seguros.
«Nunca hemos dejado de tener inversores interesados en el mercado inmobiliario español»
¿Consideras que la Ley de Vivienda ha creado inseguridad e incertidumbre?
Estamos en un momento en el que se está intentando regular algo sin llegar a saber cómo se va a regular y cómo se va a gestionar y a los inversores no les gusta esa incertidumbre. Nosotros desde Greystar España, por ejemplo, estamos cogiendo mucho soporte de los distintos asesores que tenemos para dar confort a nuestros inversores de que no pasa nada, que las reglas del juego no se van a estar cambiando continuamente y que simplemente se está poniendo un marco regulador para que siga funcionando. Es muy importante tener las reglas de juego muy claras para que todos los ‘players’ sepan cómo crear sus modelos.
¿Qué piensas sobre el tope a los alquileres?
Dentro de la nueva regulación, el tope de las rentas es una barrera más a los modelos de inversión, pero creo que teniendo claridad sobre ese tope de rentas se puede introducir en los modelos y los inversores tendrán que decidir si se ajusta a su coste de capital o no.
¿Es una medida acertada?
Lo que va a hacer es dar seguridad a los inquilinos que van a firmar esos contratos y ese tope de rentas. En cuanto a los inversores, si miramos la inflación media que ha habido en España durante los últimos 20 años está por debajo del 3%. No somos un mercado muy inflacionista y no creo que afecte mucho a la toma de decisiones de invertir en este mercado. Es cuestión de ajustar los modelos y también de que se ajusten un poco los costes de capital.
En tu opinión, ¿cómo se puede solucionar el problema de la vivienda?
La solución de la vivienda en España pasa por muchos factores y uno es el macroeconómico. Ahora estamos en una situación que la economía no nos está ayudando, sino todo lo contrario, por lo que hay más barreras y es más complicado acceder a vivienda.
Desde nuestro punto de vista, desde luego, la mejor solución es poner oferta en el mercado que cubra las necesidades de la gente y que dé acceso a diferentes perfiles de gente. Es decir, la mejor forma para ayudar en este problema habitacional de España es aumentar la oferta, pero la oferta en sus diferentes tipologías y en sus diferentes formas de alquiler. No todo el mundo tiene que tener el mismo acceso a las mismas viviendas. Esto es así.
Entonces, ¿qué soluciones vemos? Todo lo que sea vivienda protegida, el Plan Vive y todos estos planes de colaboración público-privada para poner de nuevo oferta en el mercado para dar solución habitacional es fantástico porque las Administraciones Públicas no saben poner esta oferta en el mercado. O sea, ellas tienen las herramientas para darnos la normativa y para darnos acceso, pero necesitan la mano privada para poder desarrollarlo y poner en el mercado un producto de calidad y dar un servicio. Yo creo que en el momento en que las normas y las reglas del juego estén claras, hay inversores encantados de ayudar y que con su coste de capital están encantados de entrar ahí.
«La mejor forma para ayudar en este problema habitacional de España es aumentar la oferta»
Una de las reivindicaciones más habituales del sector es aplicar cambios en materia urbanística para hacer las normas más ágiles y sencillas. ¿También lo consideráis necesario?
Las normas urbanísticas en España son muy complicadas y muy inflexibles. Nosotros al final nos comparamos con los americanos, que es nuestro ADN original, y no conciben esta rigidez en la normativa urbanística. Entiendo que a lo mejor la clave no es ni una cosa ni la otra, pero que por esta rigidez del sistema no se pueda poner más oferta en el mercado me parece un poco absurdo, porque el suelo está ahí. Hay un montón de suelo público que no tiene ningún uso o incluso suelo privado que ya nadie quiere desarrollar, pero cambiar el uso de una zona urbanística debe hacerse en un plan general que te lleva siete años. ¿Quién va a invertir tanto tiempo sin tener la seguridad de que al final va a llegar a algo? Los municipios tienen en la mano las herramientas para poder ofertar más suelo, pero si no nos dan acceso es imposible desarrollarlo.
Es curioso que, siendo tan necesario el desarrollo de viviendas, a las Administraciones les cueste tanto dar salida al mercado a suelos ya finalistas. ¿Por qué sucede esto?
Porque es su herramienta para jugar en el mercado, pero también es verdad que hay mucho promotor privado que tiene suelo y que en el entorno que estamos ahora mismo de subida de costes de construcción no ve viable los desarrollos. Al final es un mercado muy sensible a estas subidas de precios y este entorno inflacionista no ha ayudado en absoluto a aumentar la oferta de vivienda.
«Las normas urbanísticas en España son muy complicadas y muy inflexibles»
Dónde está poniendo el foco inversor Greystar en España
Greystar entró en España en 2018 con la compra de la plataforma de RESA de residencias de estudiantes, en ‘joint venture’ con AXA y CBRE. Entramos como coinversor y operador, pero la vendimos el año pasado.
Ahora mismo tenemos unos 500 millones de euros en activos bajo gestión y tres bloques de inversión: alojamientos flexibles, vivienda de alquiler tradicional y un edificio de pisos turísticos en el centro de Madrid. Seguimos apostando por el sector y nuestra idea es seguir creciendo. Estamos mirando oportunidades de residencias de estudiantes y a corto plazo estoy convencida de que vamos a mirar el sector de ‘senior living’.
¿En qué consiste exactamente el formato de alojamientos flexibles?
El sector residencial en España siempre se ha basado en un producto de compraventa de viviendas. Había un promotor que era dueño de suelo y que se dedicaba a promover viviendas y a venderlas. Pero ese ciclo ha cambiado y ahora también está la parte de alquiler.
Desde Greystar estamos apostando por tener una oferta de un producto diferente que rompe las reglas del juego de toda la vida del sector residencial en España. Es un producto innovador basado en un alojamiento flexible para dar una solución habitacional a una demanda que hasta ahora realmente no la tenía. Esta alternativa al producto tradicional español no solo es flexible, sino también asequible, y se llama Be Casa.
Be Casa da la flexibilidad de estar desde un día hasta 360 días en un alojamiento en el que está todo incluido en el precio. Solamente pedimos un mes de fianza y sabes lo que vas a pagar todos los meses, incluidos los suministros, wifi, limpieza, parking….
Este producto, basado en la calidad, el diseño y la sostenibilidad, está desarrollado sobre suelo terciario y su licencia es de actividades turísticas, con las limitaciones que todo eso conlleva. La temporalidad es algo muy importante, pero la normativa no dice exactamente qué se considera temporal, lo único que está claro es que no es un alojamiento tradicional ni definitivo, por lo que nosotros ofrecemos estancias de hasta 360 días. Por tanto, es una solución habitacional que cumple todas las normativas, pero que se sale de la tradición residencial que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Apostamos por un producto diferente que rompe las reglas del juego de toda la vida del sector residencial
¿Qué proyectos tenéis en marcha?
El primer Be Casa que hemos abierto está en Rivas (Madrid), con 847 unidades. Son estudios y apartamentos de una y dos habitaciones y, aunque los espacios privativos no son muy grandes, cuenta con 7.000 metros cuadrados de zonas comunes para la gente. Para mí la clave de este producto es la creación de una comunidad. Tienes acceso a un coworking, a un salón social, a un cine, a barbacoas… Al final creas una comunidad muy grande donde la gente está deseando formar parte.
También tenemos otros dos proyectos en desarrollo en la Comunidad de Madrid que se abrirán en septiembre, en San Sebastián de los Reyes y Valdebebas.
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¿Cómo está reaccionando la demanda?
Estamos muy contentos con cómo ha sido recibido Be Casa Rivas y nos hemos dado cuenta de que realmente había una demanda que no tenía una solución habitacional. Es una demanda, como he dicho, flexible y temporal, que cubre a gente que está de mudanzas, de viaje, parejas jóvenes, gente que se está divorciando… Necesitamos ofertar en el mercado una tipología de producto diferente para distintos perfiles.
Nuestra media de edad ahora mismo va de 30 a 45 años, pero tenemos desde gente joven hasta gente mayor que a lo mejor vive en lugares más apartados y se quiere venir a pasar una temporada a Madrid por las razones que sea. También aporta valor a grupos de trabajo como la Guardia Civil o los médicos que buscan una solución habitacional temporal y a los que les resulta muy complicado entrar en el mercado tradicional de alquiler.
¿Vais a extrapolar este modelo a otras partes de España?
Por supuesto, estamos deseando ampliar esta oferta. Lo hemos hecho en Madrid por acceso y por explorar esta nueva solución habitacional, pero nuestra idea es expandir este producto por el resto de España. Aunque quizá nos es más fácil acceder a País Vasco o a ciudades como Valencia, Málaga, Sevilla o Barcelona, todos los núcleos urbanos con densidad de población tienen un problema de vivienda, por lo que creo que podríamos desarrollar este tipo de producto asequible en muchos sitios.
«Nuestra idea es expandir este producto por el resto de España»
¿De qué precios estamos hablando?
En Rivas la media es de 780 euros mensuales, incluidos todos los suministros, el wifi, una plaza de parking, limpieza bisemanal, cambio de sábanas y toallas y acceso a las zonas comunes. Consideramos que es un precio muy asequible para lo que hay en el mercado.
¿Qué papel tenéis en estos proyectos?
Depende del proyecto, pero en Rivas somos inversor, propietario del edificio y operador del mismo.
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¿Cuánto queréis invertir en los próximos años?
Tenemos un fondo paneuropeo con una primera fase de inversión de 700 millones de euros y del que este producto forma parte. Lo que tenemos que encontrar son las oportunidades que nos casen con el capital que tenemos disponible. Dentro de este fondo también está la ‘joint venture’ con Vía Célere para desarrollar toda su la plataforma de vivienda en alquiler.
Es una plataforma de 2.500 unidades en Madrid, el País Vasco, Valencia, Málaga y Sevilla, y el ‘pipeline’ es que se entreguen hasta finales del 2024 con la idea de poner vivienda en alquiler en el mercado y gestionarla de forma profesional. Greystar en este proyecto tiene la parte de inversor y de operador.
Esos 700 millones del fondo paneuropeo irán destinados a todo el producto residencial; es decir, vivienda de alquiler tradicional, alojamientos flexibles, residencias de estudiantes, ‘senior living’ y otros productos que se nos ocurran dentro de esta categoría de ‘living’. Nuestra idea es crecer en el sur de Europa, con lo cual estamos mirando también en Portugal y en Italia.
En los últimos años han llegado nuevas fórmulas habitacionales: desde el ‘coliving’ a este alojamiento flexible que proponéis con Be Casa. ¿Cuándo se producirá el gran despegue de la demanda en España?
Ya se han puesto las bases para este alojamiento alternativo al tradicional de siempre, de vivienda en propiedad y vivienda en alquiler. Han entrado muchos ‘players’ muy potentes para el desarrollo de oferta y ahora lo que nos queda es enseñar a la gente que hay otras formas de vivir. En Estados Unidos, Inglaterra y Holanda están más acostumbrados a estas tipologías de vivienda en alquiler, pero en España la gente se sorprende y no entiende muy bien qué significa, pero nuestra labor es enseñarles el producto, a quién va destinado y qué necesidades cubre. No es un producto para una familia que quiera estar años en una casa, sino que intenta ser justamente la alternativa a eso. Cubre un ciclo de vida de la gente y tiene que convivir con el alquiler tradicional.
Estamos en el año electoral, ¿pueden influir los resultados en la toma de decisiones de inversión?
Nosotros nos basamos en un marco jurídico general y no nos afecta tanto el color de ni de los municipios ni del Gobierno central. Greystar apuesta por invertir en España porque creemos que tiene suficiente confort legislativo y que hay una demanda que no está cubierta y que somos capaces de poner una oferta encima de la mesa que nos diferencia del resto y que sabemos gestionar. Podemos ofrecer un producto con mayor valor a un mercado que no está cubriendo esa demanda.