Puede parecer una contradicción, pero la realidad es que intentando arreglar un problema real, la solución que plantea la Ley de Vivienda aprobada en el Senado puede generar un conflicto entre dos preceptos constitucionales: el derecho a la vivienda y el derecho a la propiedad privada. Además, conlleva efectos contrarios a los deseados: reducción de la oferta de vivienda en alquiler y mayor selección de arrendatarios. Todo esto sin olvidar el orden jurídico, ya que altera el derecho a la propiedad y a la vez el Código Penal.
Personalmente, creo que hay otras maneras de solucionar este asunto, pudiéndose aplicar medidas en varios frentes:
- Medidas fiscales.
- Agilización de los trámites urbanísticos que faciliten acceso al suelo y de las licencias.
- Promoción de vivienda protegida en esos suelos por parte de la iniciativa pública o la colaboración público-privada.
Con todo todas estas medidas, se iría creando un parque de viviendas acorde a las necesidades de las personas más vulnerables con la idea de solucionar un problema que viene de lejos, no solo en campañas electorales.
Dicho todo esto, me gustaría analizar algunos puntos de esta Ley de Vivienda y en qué medida alteran el orden jurídico actual y puede confrontar con preceptos constitucionales y tendrán efectos no deseados como disminución de la oferta del mercado de alquiler.
Vamos a desgranar por qué decimos esto y cuáles son los puntos destacados.
Zonas tensionadas
Aunque la Ley deja claro que se respetarán las competencias de las Comunidades Autónomas, este punto genera un gran interés y parece que va a ser una de los aspectos más controvertidos, ya que serán los gobiernos autonómicos los que tienen la potestad de tomar esta decisión.
Se supone que el objeto de la Ley es contrarrestar la oferta de vivienda insuficiente para la población y hacer accesible su acceso.
¿Y cuáles son los supuestos para su declaración?
- Que el coste medio de hipoteca o alquiler sobre el presupuesto familiar o personal (unidad de convivencia) más los gastos y suministros básicos sea superior al 30% de los ingresos medios por renta.
- O que el precio de compra o alquiler se haya incrementado en el área en los cinco años anteriores al menos en tres puntos porcentuales al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
La declaración durará tres años y será prorrogable. Su promotor será la comunidad autónoma (administración competente) de darse cualquiera de los dos supuestos anteriores, y con ello elaborará un plan de propuestas y medidas, como así un calendario para la corrección de los desequilibrios observados.
El Estado, por su parte, podrá desarrollar, de acuerdo con la comunidad autónoma, un programa específico y le habilitará para “promover fórmulas de colaboración” entre administraciones; medidas de financiación; como así establecer ayudas adicionales al plan de vivienda
Desahucios
Este punto es realmente importante, especialmente para los grandes tenedores. Y, ¿qué es un gran tenedor? Con carácter general el que tenga más 10 viviendas, aunque esa cifra pasa a cinco o más en zonas tensionadas.
Pero aquí hay miga. En la actualidad los desahucios están suspendidos en función del RD de medidas urgentes por la Guerra de Ucrania. Pero para más ‘inri’ se crea, además, un requisito que es inviable de facto que es que para realizar un desahucio la carga de la prueba corre a cargo del gran tenedor que tendrá que demostrar la vulnerabilidad o no del arrendatario, además de NECESITAR su consentimiento. Algo que parece inviable, nadie dará el consentimiento para que lo desahucien. Esto imposibilita la recuperación de la posesión por parte del propietario.
Y si finalmente prospera el lanzamiento, hay que especificar fecha y hora del mismo, lo que impide o complica el hecho en sí, dado que facilita la participación de plataformas antidesahucios y otras triquiñuelas.
Los desahucios pueden ser por okupación o por impago de rentas o impago de hipoteca. Sea cual sea, el arrendador debe informar a la parte demandada de que puede acudir a las Administraciones Públicas para que verifiquen su situación de vulnerabilidad por si fuera necesario tomar medidas sociales. ¿ Qué ocurre con esto? Que se incrementa el tiempo de los desahucios y de las ejecuciones hipotecarias
Se supone que la okupación, entendida como la toma de posesión de una vivienda en contra de la voluntad del propietario, es un delito de allanamiento de morada o de usurpación, si no se tratara de ninguna morada. ¿Qué daño hace esto al orden jurídico penal? ¿Se imaginan una ley que propiciará la materialización de un delito? ¿qué van a hacer los jueces? Es todo realmente complejo.
Límites a la renta
El importe del alquiler de un nuevo contrato no podrá superar la última renta del arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años, una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior, sin que quepa establecer otras reglas de repercusión de cuotas o gastos que no estuviesen en el contrato.
Si el arrendador es un gran tenedor, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. A tal efecto, se desarrollarán reglamentariamente las bases de dicho sistema. Esta misma limitación se podrá aplicar a todos los contratos de arrendamiento de vivienda sobre la que no hubiese existido ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años.
La experiencia demuestra que las limitaciones de precio provocan lo contrario a lo que se pretende. Primero se produce una escasez en la oferta, ya que un buen número de viviendas en alquiler se pondrán en el mercado de compraventa. Nos consta que grandes propietarios y particulares ya lo están haciendo. Y finalmente, el incremento de precios por aumento y acumulación de demanda con un efecto rebote. Veremos qué ocurre en las distintas comunidades autonómicas que lo apliquen.
Además, ya estamos notando que algunos propietarios son más selectivos con sus inquilinos y les exigen una mayor solvencia. Esto indica que muchos se quedarán fuera del mercado del alquiler también.
Repercusión de los gastos
Se podrá pactar que los gastos de la vivienda, como así sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, vayan a cargo del arrendatario. Es decir, cuotas de comunidad, IBI, etc. Este pacto deberá constar por escrito en el contrato y determinar su importe anual a la fecha del contrato, como destacan en la firma de abogados Méndez Lit.
Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán – por ley – del arrendador, no pudiendo repercutirse al arrendatario, lo que resultaba práctica habitual. Dicho de otra manera, en arrendamiento, las agencias e intermediarios no podrán exigir el pago de concepto alguno al arrendatario.
Ambas medidas parecen correctas pues responden a la realidad de la contratación, suponiendo, por un lado, una reducción en la carga al arrendador, quien puede repercutir los costes asociados al inmueble al arrendatario. Y por otro, la no repercusión de los honorarios de la inmobiliaria al arrendatario, pues el servicio contratado lo es entre la propiedad que quiere arrendar y el profesional contratado a tal objeto, relación de la que es ajena el arrendatario.
Penalización por vivienda vacía
Los ayuntamientos podrán practicar un recargo en el IBI sobre inmuebles residenciales que estén desocupados con carácter permanente, de hasta el 50% de la cuota. Se entenderá desocupado de forma permanente si lo es de forma continuada por un plazo superior a dos años, sin causa justificada y siempre que pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Se entiende que no necesariamente en el mismo municipio…
Pero el recargo puede llegar al 100% cuando se superen los tres años. Además, podrán aumentarlo adicionalmente en 50 puntos porcentuales más, si sus titulares lo fueran de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. “Hablamos de un incremento que, aún más allá de un efecto confiscatorio que la Constitución prohíbe, podría percibirse como sancionador, y que puede alcanzar el 150% de la cuota líquida. El texto no disimula su punto de mira al gran tenedor”, señalan en Méndez Lit
Efectos demoledores
Y después de todo esto, los efectos que pronosticamos no pueden ser más demoledores:
- El mercado de alquiler se reducirá
- Se desincentiva al promotor
- Caída de la oferta
- Desistimiento de nuevos proyectos para desarrollar promociones y las que están en carga pasarán del alquiler (‘build to rent’) a la venta (‘build to sell’)
- Y esto se aplica a grandes y pequeños propietarios
Pero si esto fuera poco, hay otros aspectos que destacan en la firma de abogados Méndez Lit y que reproduzco por su interés:
- Algunas medidas chocan con la protección que el derecho penal debe propiciar al perjudicado.
- Con carácter general, los procesos judiciales se alargarán en un sistema ya de por sí colapsado.
- Se produce indefensión a quien reclama tutela judicial.
- Los propietarios intentarán protegerse ante el nuevo escenario, bien aumentando los precios ante posibles contingencias o bien retirando del mercado inmuebles por la incertidumbre.
En definitiva, tenemos una Ley que no parece que vaya a arreglar lo que persigue y, además, para ponerla en marcha depende de las comunidades autónomas.
Una mala noticia para nuestro sector.