La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) le ha puesto deberes al próximo Gobierno en materia de vivienda en su último ‘Estudio Económico de España’ para mejorar el acceso a un hogar a las familias, especialmente a los jóvenes. Para aumentar la oferta de viviendas, la OCDE recomienda ampliar el bajísimo stock residencial de alquiler social, relajar los controles de precios al arrendamiento que pretende aplicar la Ley de Vivienda, y que ya se ha visto que han fallado en San Francisco o Berlín, o rebajar impuestos sobre las compraventas de viviendas o mejorar la valoración de los inmuebles.
Y es que la OCDE ha valorado en su último ‘Estudio Económico de España’ las medidas en materia de vivienda realizadas por el Ejecutivo de coalición de Pedro Sánchez, como la Ley de Vivienda o el plan para levantar 184.000 viviendas públicas, pero también las compara con otros países de la Organización. Ahí se vislumbran los avancen y todo lo que queda por hacer para llegar a un nivel adecuado de asequibilidad a la vivienda de la mayoría de españoles.
“Más del 60% de la población menor de 34 años vive con sus padres, principalmente debido a los ingresos insuficientes e inestabilidad laboral”, afirma el estudio. “Aumentar el parque de viviendas de alquiler social debería ser una prioridad, como ha planeado el Gobierno”, pero advierte de que sería “bienvenida” una mayor claridad sobre el calendario previsto de disponibilidad de este importante aumento del parque de viviendas público, que en España está por debajo del 2% del total de viviendas.
Pero no solo ha pedido saber cuándo estarán listas, sino que también recomienda medidas claras en cuanto al acceso a una vivienda de alquiler social. “Al incremento del número de unidades de alquiler social, se deben incluir reglas y criterios de gobernanza claros para acceder a este tipo de vivienda, así como pruebas periódicas de recursos para acceder, o un seguimiento regular de los cambios en la elegibilidad», reclaman los autores del texto.
La OCDE ofrece un plan ‘a largo plazo’ para financiar la construcción de estas viviendas asequibles, y para su posterior mantenimiento y mejora, tal y como ya sucede con la vivienda social en Dinamarca o Austria, con importantes parques residenciales públicos. “Hay instrumentos de financiación, como los fondos rotatorios de vivienda, donde los alquileres que pagan los inquilinos se reinvierten en un fondo para financiar la construcción y el mantenimiento de estas casas.
En Austria y Dinamarca, la financiación proviene de una combinación de préstamos de mercado y pagos de alquiler, con garantías estatales para ayudar a mantener bajos costes de endeudamiento. Por ejemplo, en Dinamarca, el 2,8% de los alquileres de los inquilinos se destinan al reembolso del préstamo y, una vez pagado el préstamo, se utilizan para financiar renovaciones y mejoras. En Eslovaquia o Eslovenia, son completamente financiados por el Estado”, concreta el estudio.
Aumentar el stock de alquiler en vez de controlar los precios
Otra de las medidas que pide la OCDE es aumentar la oferta de pisos de alquiler social en aquellas zonas donde los precios de los arrendamientos estén más altos y con una alta demanda. Lo que la Ley de Vivienda española llama áreas de mercado residencial tensionado, que aplicarían controles de precios a los alquileres, la OCDE se muestra totalmente en contra.
La Ley de Vivienda prevé un límite temporal al incremento de los alquileres en mercados de vivienda tensionados, que “podría reducir la oferta de viviendas en alquiler, que ya es baja, e incrementar los alquileres a largo plazo, lo que reduciría la movilidad de las personas, e impediría el acceso a las nuevas generaciones”, destacan.
De hecho, la OCDE destaca que las regulaciones sobre el control de alquileres en España son de las más estrictas entre los países miembros y que restricciones adicionales implican un riesgo de coartar aún más la oferta de vivienda.
“Este tipo de límites generalmente beneficia a los inquilinos existentes, pero reducen el retorno de la inversión en viviendas nuevas para los promotores, alentando a los propietarios a abandonar el mercado y desalentando a los propietarios potenciales».
Y no duda en poner como ejemplo lo ocurrido en San Francisco o Berlín. “En San Francisco, la regulación de los alquileres ha reducido la oferta en un 15%, mientras que en Berlín parece haber tenido efectos negativos menores en el corto plazo. Además, hay pruebas de que el control de los alquileres también puede aumentar el precio de mercado del resto del parque de viviendas, reduciendo la asequibilidad para los buscan un arrendamiento actualmente. En el área de San Francisco aumentaron un 5,1%, mientras en el entorno de Berlín, fue del 4%.
Rebajar los impuestos a las transacciones de viviendas o actualizar el valor de las casas
En materia de impuestos, la OCDE recuerda los buenos resultados de los impuestos sobre las viviendas vacías que ya se han aplicado en Canadá o Francia. Y es lo que se quiere hacer en España. La Ley de Vivienda establece que el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, salvo causas justificadas de desocupación temporal.
Se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.
El estudio destaca el caso de Vancouver (Canadá), donde la medida tuvo éxito, con un descenso del 25% de las viviendas vacías, gracias a esta fuerte imposición de cargar, pero también por el trabajo hecho por la ciudad de monitorear y hacer cumplir la normativa.
En Melbourne (Australia), por el contrario, no ha tenido tanto éxito, por la falta de medidas de aplicación severas, según destaca la OCDE
Otras medidas que destaca la OCDE que también pueden ayudar a aumentar la oferta de viviendas es la actualización frecuente de los valores de las propiedades a efectos fiscales. Según Catastro, sólo el 5,5% de los inmuebles urbanos han tenido sus valores actualizados en los últimos cinco años. “La actualización periódica de los valores de las propiedades a efectos fiscales crearía incentivos para utilizar el parque de viviendas de manera más eficiente”, destaca el organismo y pone como ejemplo.
“Algunos hogares de mayor edad que viven con espacio libre en mercados donde los precios han aumentado significativamente, pero las valoraciones a efectos fiscales no, tendrían un incentivo para reducir su tamaño o mudarse, liberando así espacio para los hogares más jóvenes”, comentan. “España podría seguir el ejemplo de otros países de la OCDE que periódicamente revalorizan terrenos y propiedades, entre ellos Nueva Zelanda, Lituania, Dinamarca o Noruega.
También destacan los mayores costes de los impuestos en las transacciones de propiedades. “Los impuestos sobre transferencias en España se encuentran entre los tipos más altos de la OCDE, oscilando entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad, según la región. Reducir este impuesto ayudaría a aumentar la movilidad residencial, pero debería hacerse de forma gradual, sobre todo entre los hogares jóvenes.
Y es que los jóvenes han centrado este informe de la OCDE: ”España debe aumentar las oportunidades para los jóvenes. Fortalecer la educación, facilitar la participación de la población joven en el mercado laboral, mejorar el emprendimiento y el impulso del acceso a la vivienda son cruciales para que el país alcance su potencial de crecimiento”.
Pero es que más del 60% de la población menor de 34 años vive con sus padres, debido principalmente a ingresos insuficientes y a la inestabilidad laboral.