El mercado de la vivienda avanza en 2023 en plena incertidumbre por cómo va a seguir evolucionando la economía, mientras los tipos de interés alcanzan el 4,5% tras la última reunión del BCE y la inflación, al menos en España, lleva desde marzo por debajo del 5%, de las más bajas de Europa.
Lo que está claro es que no se van a repetir los grandes números vistos en 2022, cuando se registraron cerca de 650.000 compraventas de viviendas, según los datos del INE. Pero la caída de las operaciones no está suponiendo una paralización del mercado residencial, por lo menos, por el momento.
Hasta julio se habían vendido más de 360.000 unidades, un 5,3% menos que en el mismo periodo del año pasado. Las estimaciones pasan por que, pese a que cada vez es más difícil acceder a la financiación hipotecaria para poder comprar una casa, se superará el medio millón de casas vendidas en 2023, en términos similares al periodo prepandemia (2018-2019).
Con este freno de la actividad, se esperaba que los precios comenzaran a bajar antes del verano, pero esta situación aún no ha llegado al mercado, aunque sí se está apreciando una desaceleración en la evolución de los precios frente a lo visto a partir de 2020.
Con datos de idealista, el precio medio de la vivienda en España aumentó un 7,2% interanual en el último informe de agosto, superando por primera vez los 2.000 euros/m2 desde el verano de 2008. En lo que va de año, ha crecido un 6,1%, aupado por una reducción del stock y un incremento de la demanda que sigue siendo fuerte en las principales ciudades de España y su periferia.
Los precios no terminan de bajar porque, pese al freno de las operaciones, la oferta de viviendas en el mercado es menor a la de hace un año y la demanda no para de crecer. Con todo esto, los datos de demanda relativa de idealista/data destacan que el interés para la compra de vivienda sigue siendo alta. Analizamos los grandes mercados residenciales, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga, donde destaca que las localidades de la periferia tienen mayor presión de la demanda sobre la oferta existente, es decir despiertan un mayor interés en la búsqueda de casas que la capital, salvo en Málaga y su entorno, que sigue siendo el referente en la Costa del Sol.
idealista/data ha analizado la demanda relativa en la compraventa de viviendas, basada en el número de ‘leads’ (contactos por email, contraofertas y guardados en favorito) recibidos por los anuncios publicados en idealista, el marketplace inmobilario del sur de Europa, durante este verano.
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La demanda en Barcelona se intercala entre las grandes y pequeñas poblaciones
El Área Metropolitana de Barcelona (AMB) permite que en la clasificación de los municipios más demandados en torno a la capital catalana se sucedan no solo las grandes poblaciones como Santa Coloma de Gramanet (4º puesto), Badalona (6), Hospitalet de Llobregat (12) o Cornellà (20), sino también otras más pequeñas como Sant Adriá de Besós (1), Sant Joan Despí (2) o Sant Vicenç Dels Horts (5), por decir algunos en las primeras posiciones.
Barcelona ocupa un digno tercer puesto, siendo la primera de las grandes poblaciones catalanas en el listado, pese a que sus precios son los más altos entre los municipios del ranking, con 4.141 euros/m2, solo seguido de cerca por Sant Cugat del Vallès (4.075 euros/m2), que ocupa el séptimo puesto.
Entre los municipios más demandados y a la vez con precios más asequibles aparecen Badia del Vallés (1.508 euros/m2), Castellbisbal (1.874 euros/m2) o el ya nombrado de Sant Vicenç Dels Horts (1.925 euros/m2), aunque solo este último está en los puestos de cabeza. Otras tres localidades están por debajo de los 2.000 euros/m2, y dos de ellas si se encuentran entre las más demandas: son Santa Coloma de Cervelló y Santa Coloma de Gramanet.
Madrid se ve superada por el interés de la demanda en su área metropolitana
El entorno de Madrid muestra una mayor demanda relativa que la propia capital, que ‘cede’ hasta el décimo puesto en este ranking madrileño del interés de la demanda. La localidad de Tres Cantos encabeza la clasificación, por delante de Majadahonda y Alcobendas. La mayoría de la demanda busca más por ubicación que por precios, es decir, que si ha decidido vivir en una zona lo hace independientemente de los precios.
De hecho, Tres Cantos (3.235 euros/m2) y Majadahonda (3.616 euros/m2) son las localidades más caras del listado, solo superadas por Pozuelo de Alarcón (3.630 euros/m2), en el octavo puesto, y Madrid (4.015 euros/m2). Las Rozas, con 3.180 euros/m2, en la séptima posición, completa este ‘top 5’ de precios máximos entre las localidades más demandadas de Madrid.
Las localidades más asequibles se encuentran, sin embargo, por detrás de la capital, como son Móstoles (1.939 euros/m2), Alcalá de Henares (2.048 euros/m2), o Torrejón de Ardoz (2.072 euros/m2). De los 10 municipios con el m2 más barato, solo Alcorcón (2.338 euros/m2) se encuentra entre las cinco primeras posiciones.
En Málaga siguen creciendo la demanda y los precios
En la ciudad de Málaga y su entorno, la demanda relativa sigue creciendo con la capital a la cabeza, seguida por el Rincón de la Victoria y Torremolinos. Junto a ellas, otras grandes localidades como Benalmádena (8) o Mijas (10), todas ellas entre las más caras de la zona, por encima de los 2.400 euros/m2, llegando a los 2.880 euros/m2 en Benalmádena.
Junto a ellas, otras poblaciones más económicas como Cártama (1.736 euros/m2), Almogía (1.131 euros/m2) o Alhaurín de la Torre (2.019 euros/m2), que ocupan las tres siguientes posiciones de la tabla.
La ciudad de Málaga y su periferia se está caracterizando por alcanzar precios máximos en la oferta de venta, con siete de las 10 poblaciones más demandas tocando techo de precios, cuatro de ellas encabezando el listado. Además, siete de ellas han registrado incrementos de doble dígito en la evolución interanual de los precios de la vivienda.
Valencia lidera los precios en la zona, pero Paiporta encabeza la demanda de viviendas en venta
La ciudad de Valencia ocupa el segundo lugar en cuanto a demanda relativa en la compraventa de viviendas, pero lidera los precios en la zona con 2.278 euros/m2. Paiporta, con sus 1.225 euros/m2 de media en precios de venta, encabeza el mayor interés de la demanda y es el municipio líder más asequible de las cinco ciudades analizadas.
Completan las cinco primeras posiciones, Rafelbuñol, Massamagrell y Burjassot, con precios medios entre los 1.100 euros/m2 y los 1.400 euros/m2. La mitad de estas 10 localidades valencianas más demandadas ha registrado incrementos de precios de doble dígito en agosto.
El margen izquierdo del Guadalquivir domina la demanda en Sevilla
La demanda relativa en la ciudad de Sevilla consigue la segunda posición del listado local de municipios más demandados en torno a la capital hispalense. Pero se encuentra rodeado de las localidades al otro lado del río Guadalquivir como Tomares, Bormujos, Umbrete o Mairena de Aljarafe, que completan el ‘top 5’, junto a otras más conocidas como Camas o San Juan de Aznalfarache.
Sevilla (2.184 euros/m2) destaca en cuanto a precios, por delante de Tomares (1.824 euros/m2) o Mairena de Aljarafe (1.888 euros/m2). El resto de las localidades más demandadas en el entorno de Sevilla no supera los 1.500 euros/m2.