La vivienda vacacional se ha encarecido un 6,3% en el último año, hasta los 2.550 euros por metro cuadrado, un nivel que está un 35% por encima del valor promedio de la vivienda de primera residencia en las zonas de costa, según el informe ‘Vivienda en Costa 2023’ de Tinsa.
El valor medio, considerando tanto primera como segunda residencia, registró una variación interanual del 4,1% en el primer trimestre de 2023 en el conjunto de 250 municipios de costa analizados, hasta los 1.591 euros/m2, frente al incremento del 3,5% observado durante el mismo periodo de 2022.
Los precios residenciales reflejaron aumentos interanuales entre el 4% y el 5% en todas las cuatro grandes costas analizadas, mediterránea, atlántica, norte e islas. El crecimiento medio (CAGR) en los últimos cinco años en el conjunto de municipios costeros ha sido del 2,8% (frente al 4,3% nacional), liderado por islas (3,9%), en donde la competencia por el espacio es mayor y más suave en la costa norte (1,8%).
El rango de precios más habitual en el segmento vacacional oscila entre 1.800 y 3.600 €/m2. En la tipología unifamiliar existen ubicaciones ‘premium’ donde se superan los 6.000€/m2 e incluso productos muy exclusivos de viviendas aisladas en la costa de la isla de Mallorca cuyo valor unitario puede llegar a situarse en los 11.000 €/m2.
Las islas de Mallorca, Ibiza, Formentera, Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife muestran los mayores precios estimados de vivienda vacacional, en línea con una demanda de alto poder adquisitivo mayoritariamente internacional. El valor medio en segunda residencia alcanzaría, según los técnicos de Tinsa, los 6.000 €/m2 en Islas Baleares. A continuación, estaría la provincia de Málaga (3.400 €/m2), seguida por Guipúzcoa (3.300 €/m2), Santa Cruz de Tenerife (2.900 €/m2) y Girona y Vizcaya, ambas en torno a los 2.800 €/m2.
En el extremo inferior, con los valores más bajos y demanda vacacional principalmente nacional, se sitúan la costa norte, con Galicia, Cantabria y Asturias (excluyendo los tramos costeros de País Vasco) así como la Región de Murcia. Los valores medios de segunda residencia más bajos a nivel provincial se localizan en la costa de Lugo (1.100 €/m2), seguida de las provincias de Murcia (1.300 €/m2), Cantabria (1.500 €/m2) y Tarragona (1.700 €/m2).
Nueve de cada 10 municipios registran subidas de los precios
El 91% de los 250 municipios del litoral español analizados en el informe aumentó el precio medio de la vivienda (1ª y 2ª residencia) en el último año, según Tinsa. Los mayores incrementos, por encima del 10%, se localizan en Baleares (Manacor, Ses Salines, Llucmajor, Es Mercadal y Campos), Comunidad Valenciana (Canet d’En Berenguer, Sagunto, Meliana y L’ Alfàs del Pi) y Andalucía (Motril, Algeciras, Málaga y Manilva).
Tan solo cuatro municipios reflejan descensos interanuales superiores al 4% entre enero y marzo. Son Orihuela (5,6%), Deltebre (4,7%), Calviá (4,7%) y Gandía (4,5%). Por provincias, el estudio revela que las mayores variaciones interanuales del precio de la vivienda en el último año se localizan en el litoral de la provincia de Málaga (7%), Granada (6,8%), Guipúzcoa (6,2%) e Islas Baleares (5,8%).
En términos de valor absoluto, el precio más elevado de vivienda primera y segunda vivienda, por encima de 3.000 euros por metro cuadrado, se localiza en la isla de Ibiza (Sant José de sa Talaia, Santa Eulària des Riu, Ibiza y Sant Antoni de Portmany) y en Calviá (Mallorca).
«En Baleares la tensión al alza de los precios tiene carácter estructural, derivado de una alta concentración de compraventas de extranjeros (con salarios más elevados que los locales) y un modelo productivo enfocado al turismo, que incentiva la inversión con fin vacacional. Este marco, unido a la limitación de espacio por su condición geográfica de isla, restringe la oferta, aumenta la competencia y presiona los precios», destaca el estudio de Tinsa.
También las capitales de San Sebastián y Barcelona están entre los enclaves con el precio más elevado de la costa, aunque en su caso el mercado de primera residencia ejerce una gran influencia.
La demanda de costa se centra en las islas y el Mediterráneo
La estadística de compraventa de viviendas del Ministerio de Transportes (Mitma) refleja que en 2022 se registraron 287.313 transacciones en zonas de costa (primera y segunda residencia), lo que supone un 10,2% más que en 2021.
La demanda estuvo impulsada por las islas (19,6% anual) y costa mediterránea (11,4%), mientras que el tramo Atlántico andaluz y la costa norte se registraron tasas de variación cercanas a cero. Concretamente, en 2022 las compraventas aumentaron en 15 de las 22 provincias con costa y se contrajeron en 7.
Los incrementos son intensos en Canarias y Alicante, por encima del 26%, seguidas de Girona, Granada y Málaga. El mayor ajuste se produce en Lugo (-18%) y se registran contracciones más contenidas en los municipios costeros de las provincias de Huelva, Guipúzcoa, Cantabria y Cádiz.
«En algunos puntos concretos en las islas, Valencia y Alicante se ha detectado un cierto sobrecalentamiento de demanda, que en el actual contexto europeo de erosión del poder adquisitivo de los hogares frente a la inflación e incremento del coste de la financiación debiera moderarse», concreta el informe de costas.
La oferta de vivienda en al costa supera ligeramente a la de 2019
La actividad promotora en los municipios del litoral español aumentó en 2022 hasta superar ligeramente los niveles de 2019. Los visados de obra nueva aprobados el año pasado en mercados de costa suponen el 32% del total nacional y en el último año se incrementaron un 9,8%, hasta alcanzar 34.745 licencias.
El aumento en la construcción de obra nueva fue más moderado que el avance de la demanda, limitada por la incertidumbre económica y los costes de construcción al alza en un entorno de elevada inflación e incremento de tipos de interés.
La costa atlántica experimentó una fuerte contracción de la actividad promotora (-28% en 2022 frente a 2021), al igual que la costa norte, que también redujo su número de visados (-5%).
Por su parte, islas y costa mediterránea incrementaron su actividad un 20% y un 15% respectivamente, muy en línea con los incrementos de compraventa registrados en estas zonas.
El estudio combina referencias de valor en euros por metro cuadrado de vivienda en 250 municipios de la costa española procedente de la actividad de tasación de Tinsa con los resultados de una encuesta a los técnicos que trabajan habitualmente esas zonas y que proporciona información exhaustiva y actual sobre precios, demanda, oferta, niveles de actividad y stock residencial.