La venta de la nuda propiedad de las viviendas está creciendo con fuerza en España. Según los datos de los Registradores de la Propiedad, en 2022 se llevaron a cabo 1.657 operaciones de estas características, un 23,7% más que un año antes.
Estas transacciones acumulan dos años de incrementos, tras tocar suelo en 2020, y se sitúan en su nivel más alto desde 2014.
Según explican los Registradores en el Anuario 2022, «la nuda propiedad es el derecho de una persona sobre una cosa de la que es propietaria, con la limitación de no tener derecho a su uso y disfruten, que corresponden a aquel que disponga del usufructo. En el ámbito inmobiliario, particularmente en vivienda, la compraventa de este derecho está siendo cada vez más común, siendo previsible una intensificación con el paso del tiempo. La tendencia es claramente ascendente, siendo previsible una continuidad de este comportamiento a lo largo de los próximos años».
Detrás del aumento de las compraventas de la nuda propiedad de viviendas en España se encuentran varios factores, como «el alargamiento de la esperanza de vida, con el correspondiente incremento de las necesidades de recursos económicos a partir de la finalización de la vida laboral activa, así como la probable reducción de la percepción económica a partir del fin de la vida laboral, pueden exigir recurrir al activo que normalmente mayor valor tiene en el patrimonio familiar, como suele ser la vivienda».
Y es que conviene recordar que la venta de la nuda propiedad es una alternativa para los mayores de 65 años que necesitan obtener liquidez para, en muchos casos, complementar su pensión y que permite mantener el usufructo vitalicio del inmueble. Es decir, pueden seguir viviendo en su hogar hasta su fallecimiento, momento en el que la vivienda pasaría a manos del comprador de la nuda propiedad. Otras opciones son la vivienda inversa o la hipoteca inversa.
Ventas de nuda propiedad de viviendas por CCAA
El Anuario de los Registradores también detalla que las comunidades autónomas con un mayor número de compraventas de nuda propiedad de vivienda durante el último año han sido Comunidad Valenciana (379), Comunidad de Madrid (293), Andalucía (287), Cataluña (157) y Canarias (132).
En el resto de regiones, el volumen de compraventas de nuda propiedad de inmuebles residenciales se ha situado por debajo de 100 unidades, siendo Cantabria, País Vasco y Navarra las que han registrado menos operaciones (menos de 20 transacciones en cada caso).
En lo que respecta a la evolución interanual, sin embargo, destaca el aumento de Baleares, donde las ventas de nuda propiedad han aumentado más de un 130%. También han crecido con fuerza en Extremadura (68,8%) y Canarias (51,7%). Un total de 11 CCAA han registrado un aumento de las operaciones, mientras que Aragón (-3,8%), Cataluña (-10,8%), Galicia (-18,2%), Navarra (-11,1%) y País Vasco (-48,4%) han registrado números rojos.
Descuento sobre el valor de mercado
La principal ventaja para el vendedor de la nuda propiedad es que puede obtener liquidez, mientras que para el comprador supone una vía para comprar una vivienda a un precio inferior al de mercado.
Un estudio de la compañía de valoración Tecnitasa afirma que la nuda propiedad puede ofrecer al propietario de la vivienda más de un 60% del valor del inmueble (es decir, el comprador de la nuda propiedad puede conseguir un ahorro de más del 30%), aunque el porcentaje varía en función de la edad del dueño, el importe del piso y la provincia en la que se encuentre, Los valores, aproximados y orientativos, muestran que una persona de 70 años podría percibir el 61% del valor de la vivienda si decide vender la nuda propiedad. Ese porcentaje aumenta con la edad, y pasaría al 84% en el caso de un propietario de unos 95 años.
A pesar de ese ahorro, el dueño de la nuda propiedad no podrá disfrutar de la vivienda hasta el fallecimiento del usufructuario y además tendrá una serie de derechos y obligaciones.
Derechos del nudo propietario
- Derecho de propiedad: El nudo propietario tiene en propiedad la vivienda, aunque como hemos dicho, no tiene derecho de uso y disfrute.
- Derecho a vender la nuda propiedad: También puede vender la nuda propiedad a una tercera persona, pero siempre y cuando se respeten los derechos del usufructuario. El artículo 489 del Código Civil establece que “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”.
- Derecho a hipotecar la nuda propiedad: Según lo dispuesto en el artículo 107.2 de la Ley Hipotecaria, se puede pedir un préstamo hipotecario sobre la nuda propiedad de la finca usufructuada. Si al extinguirse el usufructo, se consolida el pleno dominio en el nudo propietario hipotecante, la hipoteca se extenderá también al usufructo, salvo pacto en contrario.
- Derecho a realizar obras y mejoras: Según el artículo 503 del Código Civil, se podrán realizar obras y mejoras en la vivienda sobre la que tiene la nuda propiedad, siempre que no perjudique al usufructuario.
- Derecho a que se restituya el uso y disfrute de la vivienda cuando se haya extinguido su usufructo: El artículo 522 del Código Civil indica que, “terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca”.
Obligaciones del nudo propietario
Las obligaciones del nudo propietario son las siguientes:
- Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias del bien, en este caso, la vivienda: Según el artículo 501 del Código Civil, las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. “El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas”, explica el artículo.
- Respetar el derecho del usufructuario: El artículo 489 del Código Civil señala que el nudo propietario “no podrá alterar las características de la cosa usufructuada, ni realizar actos que perjudiquen el derecho del usufructuario”.
- Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo: El artículo 505 del Código Civil recalca que el nudo propietario tiene la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos correspondientes al inmueble, con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que correrá a cargo del usufructuario.
- Abonar la hipoteca de lo usufructuado: Según el artículo 509 del Código Civil, el usufructuario de una finca hipotecada “no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca” y, si la finca se embargara o vendiera judicialmente para el pago de la deuda, “el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo”.
- Responder ante el usufructuario: El nudo propietario deberá responder ante el usufructuario si la finca se embarga o se vende para saldar el pago de una deuda.
- Hacerse cargo de los gastos de comunidad: El Tribunal Supremo, en una Sentencia de mayo de 2005, indica que “constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios”.
Las operaciones irán a más, según los expertos
José A. Herce y José Antonio Puertas, socios fundadores de LoRIS (Longevity & Retirement Income Solutions), recuerdan que gran parte de los hogares españoles encabezados por personas de 65 o más años poseen la vivienda en la que residen y alguna más, inmuebles que están íntegramente pagados también en su mayoría.
Para estos expertos, “la vivienda es el activo más presente en las carteras de activos de los hogares españoles. Si se generalizasen los complementos de rentas de jubilación, el mercado de la vivienda registraría un saludable cambio estructural. La monetización del activo inmobiliario no exigiría la construcción de viviendas, todo lo contrario. El parque de viviendas en alquiler aumentaría considerablemente”. De hecho, el grueso de la riqueza en España está constituido por activos inmobiliarios, en donde se concentran los ahorros.
Según el consultor inmobiliario Eduardo Molet, y tras el parón sufrido durante la crisis sanitaria, estamos en un momento emergente para la nuda propiedad. “Los mayores están monetizando sus casas y pisos para obtener liquidez del ahorro que durante toda su vida han invertido en la compra de su vivienda”, comenta. Y recuerda que en España es común que la mayoría de la población senior quiera vivir en su hogar hasta su fallecimiento, “aunque requieran asistencia domiciliaria, por lo que es el momento de desinvertir”. Molet, que recientemente ha organizado un Salón de Nuda Propiedad en Madrid, espera que las cifras se “desborden” en 2023.