En la espiral actual de incremento de precios, la vivienda no está siendo una excepción. Según datos recién publicados del Índice de Precios (IPV) correspondiente al tercer trimestre de 2023 por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda se ha incrementado un 2,5 % respecto al trimestre anterior y ha experimentado una subida interanual del 4,5 %. De este modo, parece que pese a las repetidas subidas de los tipos de interés como política de contención por parte del Banco Central Europeo (BCE), el interés y la demanda por comprar vivienda sigue siendo muy fuerte.
El hecho de que exista una intención marcada de compra y que nos enfrentemos al lastre de la escasez de stock provoca, de manera inequívoca, un desequilibro patente que no hace más que empujar los precios al alza. A pesar de eso, el encarecimiento de la financiación y la inflación, que sigue sin ser domada, se hace notar en el bolsillo de las familias situadas en una posición de vulnerable. Estas son las que han perdido con más seguridad la capacidad para comprar vivienda. Y es, en parte, uno de los objetivos del BCE para frenar la inflación en el corto plazo.
El precio de la vivienda en España, según datos del INE y Registradores
Como indicábamos, la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) publicada en el tercer trimestre de 2023 se ha incrementado hasta en nueve décimas, de modo que se sitúa en el 4,5 %. Si ponemos la lupa en el tipo de vivienda, veremos que la tasa anual de la vivienda ha aumentado hasta 3,3 puntos, hasta el 11 %, la tasa más alta en los últimos 16 años. En la vivienda de segunda mano, la variación se sitúa en el 3,2 %, tres décimas más de lo registrado en el trimestre anterior.
Pero no en todas las comunidades cuesta lo mismo comprar vivienda. Algunas destacan claramente por encima de las demás en cuanto a incremento de precios. Así pues, aquellas en las que sigue siendo más caro comprar vivienda son Madrid (3.229 €/m2), seguido de Baleares (3.082 €/m2), País Vasco (2.891 €/m2) y Cataluña (2.431 €/m2). En cambio, los precios más bajos se mantienen en Castilla-La Mancha (861 €/m2) y Extremadura (844 €/m2), que son las únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2, según datos de Registradores.
De este modo, con un precio medio de 1.958 euros/m2, un piso de 80m2 en España cuesta, de media, 156.640 euros, mientras que el año pasado costaba 148.240 euros, puesto que el precio medio de la vivienda en nuestro país se situaba en los 1.853 €/m².
300.000 euros: el precio de la compraventa en Baleares y Madrid
El contraste del precio de la compraventa en Baleares y Madrid es notorio desde hace meses y, de hecho, adquirir una vivienda en estas provincias es mucho más costoso que hacerlo en cualquiera de las demás. De media, el precio de venta alcanza los 300.000 euros por operación, lo que contrasta de manera notable con el precio de venta de la vivienda en Castilla La Mancha y Extremadura, donde está por debajo de los 100.000 euros, y con el precio medio de la vivienda en España, que en 2022 llegó cerca de los 190.000 euros.
La evolución de las compraventas en España
Es cierto que las compraventas de viviendas se desplomaron en septiembre de 2023 y que desde finales de 2022 se observaron caídas. La ralentización persiste y el pasado mes de noviembre se registró un descenso del 15,1 % con respecto al mismo mes de 2022. En total se anotaron 46.888 operaciones, la cifra más baja registrada en este mes desde 2022, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
La comparativa anual (de un ejercicio de boom en 2022) apunta a un sentido de caída, pero lo cierto es que si los comparamos con datos prepandemia, nos daremos cuenta de que la compraventa de viviendas sigue resistiendo frente a un contexto de subida de tipos como es el actual.
A pesar de todo, el ritmo de las compraventas sigue siendo intenso. Tanto es así que en el penúltimo mes del año se superaron las 46.000 operaciones mensuales. Se cae en dos dígitos, pero el mercado continúa siendo dinámico y lo de muestran las cifras, que revelan que 2023 se ha convertido en el mejor año desde 2008. Conviene indicar, además, que las razones por las que se ha acelerado la actividad son distintas, incluso en estos últimos años. Entre 2021 y 2022 el auge por comprar vivienda se originó en el impacto del confinamiento. En cambio, lo que ha provocado movimientos en el mercado durante 2023 está directamente relacionado con una aceleración motivada por las subidas de tipos.
El número de compraventas de viviendas realizadas entre personas físicas en el mes de noviembre ha sido de 46.888. Si analizamos estas cifras por comunidades, vemos que aquellas que han registrado una mayor actividad en cuanto a compraventa de viviendas han sido Andalucía (9.857), Comunitat Valenciana (7.924) , Cataluña (7.445) y Madrid (5.064). Las que han acumulado menos compraventas, por contraste, han sido La Rioja (292), Navarra (505) y Extremadura (567).
Hipotecas en España: moderación por la subida de tipos y adaptación por parte de los bancos
El interés medio de las hipotecas se ha moderado un 3,27% en España. Son los últimos datos proporcionados por el INE y se corresponden con el mes de noviembre. Según el organismo oficial, en penúltimo mes del año 2023 se produjo un ascenso mensual de las hipotecas del 2,3 % y una caída interanual del -19,1 %. Los datos que tenemos sobre la mesa confirman que estamos asistiendo a una marcada moderación desde inicios del pasado año. De hecho, las hipotecas ya llevan diez meses encadenando tasas negativas.
En realidad, los expertos lo tienen claro: estamos retornando a la normalidad previa a la pandemia, cuando se registraron datos anormalmente elevados. Por tanto, la moderación actual solo nos está llevando a los niveles que teníamos en 2019, lo que no significa que estemos ante cifras negativas para nuestra economía en general y el sector inmobiliario en particular. Además, podemos indicar que desde hace tres meses estamos registrando volúmenes de más de 31.000 operaciones y que la escalada de los tipos de interés se ha visto paralizada, lo que también repercutirá en las ofertas que los bancos vayan a proponer a sus clientes de ahora en adelante.
No sería del todo lógico que nos esforzáramos a comparar los datos de hoy con los de hace un año. Para ser justos y objetivos, deberíamos comparar las cifras de 2023 con las de 2019, un año antes de que estallara la Covid-19. Solo entonces nos daremos cuenta de que estamos en niveles muy similares a ese momento. Esto nos indica que nuestro mercado inmobiliario ha resistido fuertemente y ha demostrado, una vez más, su poder resiliente pese a encontrarnos en un contexto mucho menos favorable de lo que nos gustaría.
En el contexto actual, además, ha emergido la figura de aquellos que tienen solvencia económica para hacer frente a una compra y prescindir de hipoteca. Muchos de estos compradores tienen grandes conocimientos del sector inmobiliario y son extranjeros. Son perfiles que necesitan menos ayuda financiera que los españoles medios. No obstante, existe un nuevo demandante de vivienda que tiene ahorros y quiere apostar por el ladrillo como valor refugio, ahora que nos encontramos en momentos de incertidumbre.