Las hipotecas mixtas siguen cogiendo velocidad. Además de frenar el tirón que ha tenido en los últimos años el tipo fijo, que en 2023 podría caer por primera vez en ocho años, están siendo las protagonistas tanto en las nuevas formalizaciones de préstamos para comprar vivienda como en las subrogaciones.
Según los datos de idealista/hipotecas, las hipotecas mixtas han superado a las fijas por primera vez en septiembre, al acaparar el 47,9% de todas las operaciones en las que ha intermediado, frente al 47,5% que han representado las hipotecas fijas y al escaso 4,6% que han supuesto las variables.
Pero si hay un campo donde está reinando esta alternativa de financiación, que establece un tramo fijo en los primeros años y luego se reconvierte en variable, es en las subrogaciones hipotecarias. Es decir, en los cambios de hipotecas a otros bancos que están llevando a cabo los consumidores para conseguir una mejora de las condiciones. En este caso, el peso de las hipotecas mixtas se ha situado cerca del 60% en los últimos seis meses.
De acuerdo con el informe del tercer trimestre que ha publicado el bróker de idealista, en verano las hipotecas mixtas han sido la opción elegida en el 57,9% las subrogaciones en las que ha operado, frente al 34,6% del tipo fijo y al 7,5% variable. Aunque han perdido algo de fuelle respecto a primavera, cuando su peso llegó a alcanzar el 62%, supera el 50% registrado en los primeros tres meses del año.
El tirón del tipo mixto empezó a principios de 2022, aunque ha sido en este ejercicio cuando se han asentado al son de la política de subidas de tipos que ha llevado a cabo el BCE y su consiguiente impacto tanto en las hipotecas variables (por el rally del euríbor) como en las fijas (al encarecerse el precio del dinero, los bancos han encarecido también su oferta a tipo fijo). Actualmente hay varios préstamos mixtos que establecen tipos de interés de entre un 2,5% y un 2,8% en el tramo fijo (5 ó 10 años, dependiendo de la entidad que lo comercialice), lo que supone una ligera mejora respecto a las que son fijas hasta el vencimiento.
Además, conviene tener en cuenta que las subrogaciones también están creciendo este año. Según el informe de idealista/hipotecas, en el tercer trimestre han representado 14,5% del total de las hipotecas firmadas, por encima del 11,9% del segundo trimestre y del 10,7% de los primeros tres meses de 2023. En agosto llegaron a representar incluso el 20% del total, récord de la serie. Así pues, el tipo mixto está ganando peso en un segmento en crecimiento.
La demanda de subrogaciones hipotecarias
Según el bróker hipotecario de idealista, el préstamo medio solicitado para realizar la subrogación se ha situado en verano alrededor de los 158.000 euros, y casi un 80% de las operaciones son de un importe inferior a los 200.000 euros. Por otro lado, la financiación solicitada para la subrogación en el tercer trimestre se sitúa en el 62% sobre el precio de compra, por encima de los últimos años, mientras que la renta media de las familias se sitúa en 3.916 euros, lo que deja una ratio de endeudamiento del 28%, por debajo del nivel máximo que recomiendan los expertos (30%-35%). La edad media de los solicitantes es de 44 años, ligeramente más alta que en los trimestres previos.
Ahora bien, las cifras varían en función de cada comunidad autónoma. Baleares destaca por su importe de subrogación de hipoteca solicitada, con 234.964 euros; seguida de Madrid, con 195.809 euros. En cuanto al volumen de solicitudes, Madrid lidera el ranking con un 25,8% del total, mientras que las siguientes son Cataluña y Andalucía, con un 18,7% y 16,9%, respectivamente.
En lo que respecta a la financiación solicitada para la subrogación, también hay diferencias: alcanza el 70% en regiones como Aragón, Canarias y Extremadura, mientras que están por debajo del 60% en otras como Cantabria, La Rioja y Murcia. En Baleares, Madrid y Cataluña la financiación solicitada es de un 60%, dos puntos inferior a la media nacional, mientras que Andalucía se queda en línea con el promedio.
Si nos centramos en las operaciones que se han formalizado en el tercer trimestre del año, descubrimos que las subrogaciones están protagonizadas por hogares de mayor renta (4.910 euros de media) y que la financiación es más baja (53% sobre el precio de compra). La edad media se sitúa en los 43 años y el ratio de endeudamiento, en un 24%.