El colectivo API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de Catalunya ha comparecido hoy en el Parlament de Catalunya para analizar la acumulación de inmuebles por parte de grandes tenedores y ciertas entidades. Lo ha hecho Carles Sala como portavoz y responsable de Asesoría Jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona.
Sala ha incidido en que “menos del 2% de los profesionales registrados en Catalunya como agentes de la propiedad inmobiliaria se dedican de forma mayoritaria a la comercialización de esta tipología de activos”. “Habitualmente han sido las entidades financieras primero, y los servicers después, los que han utilizado los servicios de los agentes inmobiliarios para poner en venta o alquiler las viviendas de los bienes inmuebles que se han adjudicado”.
El experto ha subrayado que este tipo de operaciones, y si bien el profesional inmobiliario se ahorra la labor de captación de inmuebles para comercializar, “están peor retribuidas y precisan de muchas otras tareas complementarias, por lo que para obtener un retorno positivo es necesario que el profesional opere con un volumen más elevado de inmuebles para obtener un mismo resultado”.
Durante su intervención, Sala ha analizado cómo ha evolucionado la cartera de inmuebles en manos de grandes tenedores y ciertas entidades desde el estallido de la crisis inmobiliaria de 2008. Lo ha hecho diferenciando tres períodos: los principales años de la crisis económica (del 2008 al 2016); los años de crecimiento inmobiliario hasta la pandemia (del 2017 al 2020), y los años transcurridos desde la crisis del coronavirus hasta la actualidad (del 2020 al 2023).
“En el primer período casi la totalidad de las viviendas a comercializar por parte de los agentes inmobiliarios fueron facilitadas de forma directa por las entidades financieras. En esta primera fase, la oferta de viviendas era variada, abundante y repartida por todo el país en ubicaciones que hoy son consideradas municipios de demanda acreditada y en zonas donde no existe de forma evidente una oferta sobredimensionada. Los principales perfiles de compradores eran jóvenes con cierta capacidad financiera, pequeños inversores que adquirían vivienda para alquiler y familias que adquirían viviendas para mejorar las prestaciones que les ofrecía el cambio de vivienda”, ha explicado el experto.
“El segundo período se caracterizó por la aceleración de la desinversión de los activos de las entidades provocado por dos circunstancias: una recuperación significativa de los precios en la comercialización de las viviendas y los cambios que se introdujeron en la normativa contable a nivel europeo y español, que obligó a las entidades financieras a aumentar las provisiones de fondos propios para ganar solvencia”, ha detallado.
Por último, en el tercer período, Sala ha identificado los siguientes aspectos clave: “En los últimos cuatro años ha cambiado definitivamente el escenario de la comercialización de estos inmuebles. Hay una primera dificultad que ponen de relieve los players que hemos consultado: la gran mayoría de las viviendas que se ponen a disposición de la comercialización no están libres para ser ocupados por posibles compradores o para ser alquilados por posibles inversores. En las consultas realizadas se encuentra que en algún caso extremo hasta un 90% de los inmuebles que provienen de estas carteras están ocupados sin título habilitante”.
Además, Sala ha asegurado que ahora ha desaparecido el comprador de viviendas de reposición. “Podemos afirmar que una gran parte de las viviendas que quedan, ni tienen la mejor localización ni están en las mejores condiciones para ser utilizadas para reposición”.
Los API solicitan al Parlament regular la profesión inmobiliaria
En otro orden de cosas, el portavoz de los API de Catalunya ha incidido en la importancia de contar con una profesión inmobiliaria correctamente regulada. “Desde que en el año 2000 Rodrigo Rato decidiera no sólo liberalizar la profesión del agente inmobiliario, sino desregularla absolutamente, existe una total desprotección del ciudadano que desea adquirir, vender o alquilar un inmueble. En la actualidad, sólo Catalunya (desde el Decreto 12/2010) y la Comunidad Valenciana (Decreto 98/2022), cuentan con cierta regulación”, ha señalado.
En este sentido, el portavoz ha lamentado que el acuerdo alcanzado en abril sobre la regulación de la profesión entre los API y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana quedara sin efecto en la nueva Ley de Vivienda por un veto en el último momento por parte del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital. También ha puesto el foco en el conflicto de competencias en materia de vivienda que se ha generado con la entrada en vigor de la Ley en lo que respecta a las retribuciones de los agentes inmobiliarios. “El contenido de la ley estatal chocaba con la legislación catalana y lamentamos que no se haya interpuesto ningún recurso”.