Los mercados inmobiliarios mundiales están retrocediendo después de años de incrementos constantes. Los precios de la vivienda en dos tercios de las economías que analiza la Organización para la Cooperación y el Desarrollo (OCDE) experimentaron caídas en el último trimestre frente al trimestre anterior. En otros 15 países, los precios de las casas siguen creciendo. España (-0,3%) apenas se ha notado un ligero descenso de los precios frente a los decrementos trimestrales superiores al 5% en Dinamarca y Nueva Zelanda.
Los precios de la vivienda continúan cayendo a nivel mundial a medida que aumentan los costes de los préstamos. Estos movimientos subrayan cómo los mercados inmobiliarios se están ajustando a la subida de los tipos de interés a medida que los bancos centrales intentan contener la inflación.
Los tipos oficiales han aumentado de promedio cuatro puntos porcentuales en las principales economías, a niveles similares a antes de la crisis financiera mundial. “En EEUU, por ejemplo, la Reserva Federal ha aumentado los tipos a un rango de 4.5%-4.75% desde casi cero apenas en un año, el ritmo más rápido de aumento de tipos en dos décadas. Esto, a su vez, condujo a un fuerte aumento en el tipo hipotecario fijo promedio a 30 años, que subió a un máximo de dos décadas de 7,1% a fines del año pasado”, destacan desde el Fondo Monetario Internacional (FMI).
Los tipos de interés juegan un papel fundamental en el impulso de los precios de la vivienda, junto al crecimiento de los ingresos y la población, por el lado de la demanda, y también varios factores como los costes de construcción y la regulación, por parte de la oferta.
“Hay una regla de oro, basada en la evidencia de varios países, que cada aumento de un punto porcentual en los tipos de interés reales reduce el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda en aproximadamente dos puntos porcentuales”, destacan los expertos del FMI.
Antes de este ciclo de ajuste, los tipos de interés más bajos condujeron a un aumento en la demanda de viviendas al reducir el coste de los préstamos para financiar la compra de una casa o para construir. Ahora el proceso es la inversa. Cada aumento de un punto porcentual en el tipo hipotecario aumenta el pago de intereses mensuales en 100 dólares para un comprador en EEUU, y el impacto pueden ser más graves para los compradores en países donde predominan las hipotecas a tipo variable, como España.
La duración de esta caída de los precios de la vivienda dependerá de si las subidas de tipos por parte de los bancos centrales ya han reducido las presiones inflacionistas. Las últimas previsiones del FMI creen que la inflación será más baja este año que en 2022 para aproximadamente el 85% de los países. Se espera que la inflación mundial se desacelere de casi el 9% el año pasado a alrededor del 6,5% este año, y se estabilice aún más el próximo año.
“Si los bancos centrales reducen o pausan las subidas de tipos, los precios de la vivienda deberían experimentar una mayor estabilidad”, afirman desde el organismo.