El crecimiento medio anual del precio de la vivienda sigue ralentizándose en todo el mundo. Esta es la principal evidencia del Índice Global de Ciudades Residenciales Knight Frank del segundo trimestre de 2023. El paso del 3,2% en el primer trimestre de este año al 1,7% en el segundo trimestre marca la cuarta ralentización consecutiva desde el reciente máximo alcanzado en el segundo trimestre de 2022, cuando el auge del mercado inmobiliario tras la pandemia impulsó el crecimiento anual hasta el 11,8%. Entre las ciudades españolas, Barcelona y Madrid están entre las 30 ciudades con mayores aumentos de precios residenciales en 12 meses, lista liderada por Ankara, Estambul y Dubái.
Ralentización del crecimiento del precio de la vivienda en 2023
El actual crecimiento mundial del precio de la vivienda es inferior al experimentado en la primera oleada de la pandemia, cuando alcanzó un mínimo del 2,9% en el segundo trimestre de 2019. De hecho, según Knight Frank, la última vez que el crecimiento fue tan lento fue en el primer trimestre de 2012, cuando la crisis de la deuda europea ejercía una fuerte presión a la baja sobre los mercados inmobiliarios de la zona.
Sin embargo, si observamos más puntualmente el crecimiento trimestral de los precios, apreciamos una historia más compleja. Desde un máximo del 3,7% en el primer trimestre de 2022, el crecimiento trimestral de los precios cayó bruscamente y se invirtió negativamente en el último trimestre del año pasado, pero ha repuntado desde entonces, con una subida media del 1,3% en los mercados de las ciudades entre abril y junio de 2023.
Ciudades donde más crecerán los precios residenciales en 2023
En el primer trimestre de este año, cerca del 48% de las ciudades registraron bajadas de precios, pero en el segundo trimestre este porcentaje bajó al 40%. Es el caso de Turquía, donde el crecimiento de los precios se ralentizó bruscamente, a pesar de seguir siendo muy fuerte. Singapur experimentó una moderación del crecimiento y varias ciudades europeas vieron endurecerse aún más las condiciones, entre las que destacan Madrid y Barcelona, junto con Bruselas, Marsella y Atenas. Lisboa y Milán se mantienen entre las 30 ciudades con mayor crecimiento de los precios residenciales, registrando un +8,1% y un +3,8% en 12 meses respectivamente. La primera española en la lista es Madrid en el puesto 38, con un +2,7%, mientras que Barcelona se encuentra en el puesto 52 con un +1,4%.
knight frank
Previsiones mundiales de precios residenciales
Muchos mercados siguen registrando una reducción de los precios residenciales y persisten importantes presiones. Sin embargo, pueden identificarse varios factores que contribuyen a sostener los precios inmobiliarios:
- Reducción de la incertidumbre sobre los tipos: avanzamos hacia un entorno más seguro, con la subida de tipos probablemente superada, aunque siguen en niveles elevados en comparación con los históricos recientes.
- Oferta limitada de viviendas: la falta de actividad constructora en los últimos años, unida a la menor liquidez del mercado, ha creado una escasez de propiedades disponibles para la compra. Esta restricción de la liquidez se ha debido a que los hogares evitan mudarse para mantener bajo el beneficio de las hipotecas a tipo fijo a largo plazo.
- Cambios demográficos: algunos países, especialmente Australia, están experimentando un resurgimiento de la migración interna tras una pausa inducida por la pandemia, lo que ha provocado un aumento de la demanda y de los precios de la vivienda.
- Ajustes de precios: algunos mercados ya han experimentado un importante ajuste al alza en el mercado residencial. Estos ajustes, combinados con elevadas tasas de inflación, significan que varios mercados ya han experimentado un adaptación en términos reales equivalente a la experimentado durante la crisis financiera mundial.
Los resultados de este trimestre indican una incipiente mejora de las condiciones del mercado. Como ya se ha señalado, el impacto de la subida de los tipos puede estar estabilizándose, pero no ha desaparecido. Habrá un impacto retardado de los mayores costes hipotecarios que se dejará sentir a medida que más prestatarios refinancien en los próximos 12-18 meses.