Han pasado ya tres meses desde los anuncios de promoción de viviendas por parte del Ejecutivo, amén de la famosa ley de vivienda que ha desatado ríos de tinta en la prensa y multitud de coloquios y conferencias. Esta ley se acaba de promulgar y, cuando se accede a su texto, me da la impresión de que se están analizando muchos árboles, pero nos estamos olvidando de la visión global del bosque, especialmente en un tema tan manido como éste, sobre el que ha opinado ya media España.
El bosque de la vivienda español tiene muchas derivadas, pero las variables básicas son, como no podían ser menos, la estructura de la población susceptible de demandar viviendas y el parque de viviendas disponible para ello; vamos, como siempre ocurre en economía, demanda y oferta de producto.
La población española se ha incrementado notablemente en los últimos quince años, al igual que las personas inactivas, especialmente jubilados y estudiantes, tal y como podemos observar en el siguiente cuadro:
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Podemos observar que en estos quince años se ha producido un cambio significativo en la estructura de la población española, lo cual afecta a las necesidades del parque de viviendas y debería afectar a la toma de decisiones tanto por parte de las autoridades como de los promotores privados de viviendas.
De entrada, vemos que el número de primeras viviendas ha aumentado en más de un 16% (más de 2,7 millones), mientras que la población española autóctona ha disminuido ligeramente (-0,17%). El hueco lo están cubriendo claramente los extranjeros cuya adquisición de viviendas ha subido más del 20%, y si consideramos que muchos de los que tienen doble nacionalidad también han emigrado a España, estaríamos hablando de un incremento de 2,2 millones de personas que, lógicamente, han tirado del stock de primeras viviendas. Por otro lado, la crisis financiera se llevó por delante los sueños de muchas clases medias de tener una segunda vivienda en la playa o en la montaña, ya que el stock ha disminuido en más del 9% en estos últimos quince años.
Más disgustos, el número de activos españoles ha disminuido en los últimos quince años, al igual que el número de ocupados (-4,67%), mientras que los parados se han incrementado en un 61%. La población inactiva ha aumentado en un 8%, especialmente en estudiantes (+44%) y jubilados (+33%). Y no es que sea malo estudiar, pero cuando se estudia porque no se consigue trabajo y uno no se puede emancipar, sí que tenemos un problema. Los jubilados van a seguir subiendo en los próximos quince años hasta superar los doce millones, con el consiguiente problema para la Seguridad Social.
Hay además otra variable que puede influir, y de hecho influye, en la demanda de viviendas, y no es otra que el número de personas que conforman los hogares españoles. No es lo mismo buscar un apartamento para una persona que vive sola que un piso para una familia con varios hijos y, en su caso, con ascendientes a su cargo. En el cuadro siguiente podemos ver cómo se estructuran los hogares españoles y cómo ha evolucionado esa estructura en los últimos quince años:
Elaboración propia a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE)
Vemos cómo ha cambiado notablemente la estructura de los hogares, aumentando en más de 3,7 millones los hogares de una o dos personas, mientras que los de 4 o más han disminuido en 2,2 millones. Otro aviso para los promotores: haced los pisos más pequeños porque las familias cada vez tienen un menor número de miembros, y ello tiene su corolario, ya que, aunque la población española esté estancada, al vivir menos miembros por hogar, hace necesario que se construyan cada vez más viviendas, puesto que cada vez hay más hogares, individuales o de parejas sin hijos.
Por consiguiente, el hecho de que haya cada vez menos población española autóctona se compensa con el aumento de inmigrantes y con el cambio de idiosincrasia de la población que prefiere vivir sola o en pareja, pero cada vez tiene menos hijos, y el resultado final es que realmente se produce una demanda creciente de viviendas, que sólo puede ser cubierta con nueva construcción o con transferencia procedente de viviendas ya construidas.
En este sentido, es importante el número de viviendas que se quedan vacías todos los años porque se corresponden con herencias yacentes procedentes de personas que adquirieron los pisos en la época del desarrollismo español de los años sesenta y setenta y que ahora pasan a ser heredadas por los hijos, los cuales normalmente tienen ya su vivienda y buscan desprenderse de la “casa de los abuelos”, que suele estar peor acondicionada que la suya y que, además, será preciso repartirla entre varios herederos. Desgraciadamente, no existen estadísticas de este volumen de viviendas que pueden ser varias decenas de miles cada año, y que, probablemente, suelen ser adquiridas por inmigrantes por su menor precio en relación con la vivienda construida en los últimos treinta años. Parte de estas viviendas se encuentran en zonas urbanas tensionadas, y ello ha propiciado su utilización como apartamentos turísticos, de los cuales en la actualidad hay 305.136 censados en toda España, aunque especialmente en Barcelona, Madrid y algunas zonas turísticas.
En paralelo, se ha producido un incremento significativo de los precios de compra o de alquiler de vivienda, especialmente en las citadas zonas tensionadas, mientras que la famosa “devaluación interna” que se inició en la época de Rajoy ha hecho disminuir la renta disponible y la capacidad adquisitiva de los ciudadanos para poder incorporarse al mercado inmobiliario. Este problema podría haberse solucionado con alquileres sociales o con viviendas protegidas, pero la actuación de nuestros políticos ha sido justamente la contraria. Mientras que en el año 2007 se calificaban como protegidas 67.514 viviendas, en el año 2022, dicha cifra ha sido de 9.221, entre la calificación estatal y la autonómica.
Ese “olvido” de la protección social en materia de vivienda ha hecho que España se encuentre a la “cola” de los países europeos de nuestro entorno, tal y como se puede observar en el siguiente cuadro:
Elaboración propia a partir de datos Observatorio de la Vivienda y Suelo del Mitma
Aunque los datos son del año 2020, reflejan claramente la falta de compromiso de los gobiernos de los partidos mayoritarios en los últimos años. Tan solo el 2,5% de las viviendas principales españolas son de protección social, mientras que la media de la Unión Europea es del 9,26%, con casos de países como Holanda, Dinamarca, Suecia, Francia y Gran Bretaña que superan ampliamente el citado porcentaje llegando incluso al 30% de las viviendas. En España ni el 1% de la población tiene acceso a vivienda social, a pesar del importante diferencial de salarios que tenemos con la mayor parte de nuestros vecinos europeos.
Pero, es más, si nos vamos ahora a la base de datos de Eurostat y observamos el gasto en protección social para la vivienda para el período 2007-2020, los datos continúan siendo desesperanzadores:
Fuente: Elaboración propia a partir de datos de Eurostat
Resulta que España es el único país de nuestro entorno que estos trece años ha disminuido en más del 26% el gasto público en protección social a la vivienda. Mientras, otros países han incluso duplicado o triplicado dicho gasto. Francia, Alemania o Gran Bretaña gastan entre trece y dieciocho veces más que España en gasto social para vivienda, tal y como puede observarse en el cuadro anterior.
Una vez vistas las cifras, tendríamos que tratar de esbozar algunas posibles soluciones al grave problema que tenemos, y que desde luego no pasa por anunciar justo antes de las elecciones que se van a construir decenas de miles de viviendas sociales, cuando no se ha hecho nada en los años anteriores. Hemos tenido tiempo más que suficiente para cumplir con el artículo de nuestra Constitución que indica que todo ciudadano debería tener acceso a vivir en una vivienda digna.
Lo que ocurre es que el derecho de uso de una vivienda no tiene que significar que se posea en propiedad. Quien se la pueda comprar porque tenga el patrimonio o la renta suficiente, podrá hacerlo, pero no tiene sentido que se produzcan transferencias de rentas desde unos ciudadanos a otros vía ayudas fiscales. Además, y centrándonos en los jóvenes, es preciso prever las consecuencias que pueden tener para ellos la adquisición de vivienda propia, puesto que prácticamente les obliga a buscar trabajo en su zona, y puede que no lo haya, y también puede ocurrir que pierdan el que tienen, porque son jóvenes, no tienen experiencia y todavía les queda mucho camino que recorrer. La solución obvia es el alquiler, con las ayudas que se determinen, pero, créanme, es nefasto para los jóvenes comprar vivienda antes de los 35 años. Les condiciona su futuro profesional en el que la movilidad geográfica es básica para conseguir más currículo y tener mejores oportunidades de coger experiencia dentro o fuera de España.
Si asumimos que el alquiler es el modelo más razonable para solucionar el problema que nos aqueja, el crecimiento del parque de viviendas español tendría que seguir un modelo de edificación en áreas fuera de las denominadas zonas tensionadas, aunque con un acceso cómodo a las mismas. Este problema se planteó hace décadas en Londres, y la solución fue que la gente viviera a cien kilómetros de la capital, pero con un servicio de trenes que en menos de una hora te dejaba en Charing Cross, pudiendo además disfrutar en tu tiempo libre de la campiña inglesa. Esto supondría un cambio de idiosincrasia de la población española, especialmente de la más joven, que tendrá que asumir que, aunque sus padres vivan en Chamberí, ello no se lo pueden permitir.
En lo que respecta a la figura financiera a utilizar, estimamos que debería ser la de los fondos de inversión inmobiliaria a los que se les obligaría a tener ingresos exclusivamente por alquiler, no pudiendo especular con la venta de las viviendas. El gobierno crearía el marco legal y fiscal adecuado que fomentase estos fondos, o incluso que se promovieran por iniciativa pública, para, una vez estructurados y puestos en rentabilidad, hacer una oferta pública de las participaciones en el mercado, para que pudieran convertirse en una inversión popular y razonablemente segura.
Otro aspecto que afecta a los centros históricos de determinadas ciudades es el de los alquileres turísticos. Es evidente que, si un ayuntamiento decide que hay determinados barrios históricos que deben tener un uso dotacional, residencial o terciario, tiene que respetarse este planteamiento y, lógicamente, si algunos inversores adquieren pisos para convertirlos en alquileres turísticos y ganar más dinero, debe impedírseles…, pero en esa zona previamente definida. En el resto de la ciudad tiene que haber libertad para que cualquier propietario alquile su casa a quien quiera, y al precio que quiera.
Si hay déficit de oferta, se producirá un encarecimiento del precio del alquiler, pero eso no se soluciona con cheques o con prohibiciones. Simplemente, se deben construir cien mil pisos más, con dinero público o con iniciativas mixtas público-privadas y se debe establecer un alquiler que suponga un margen de beneficio del 3% para los fondos de inversión inmobiliaria. Con el tiempo los que estén pagando fuertes alquileres en el centro de las ciudades tenderán a trasladarse a estas nuevas zonas en el extrarradio que, como hemos indicado, tendrán que estar bien comunicadas con el centro de la ciudad, por lo que la ley de la oferta y la demanda funcionará, y el precio del alquiler bajará de forma generalizada y, por efecto mimético, bajará también el precio de los pisos, que pasaría a valer la mitad, y eso es bueno para todos, menos para los fondos buitre.
Quedaría el tema de los famosos pisos vacíos, de los ejecutados por la banca y de los que duermen el sueño de los justos en el balance del SAREB. En este caso, hay dos premisas que chocan, la de la propiedad privada con la ética social de no dejar en la calle a los necesitados de vivienda cuando hay miles de pisos desocupados. Parecería razonable que se estableciera una “ley de plazos” como se ha hecho al legislar otros temas controvertidos. Dos años podría ser el tiempo adecuado para que una vivienda permaneciese deshabitada; a partir de ese plazo legislativamente se debería separar la nuda-propiedad del usufructo de esta; la primera quedaría en poder de su propietario, mientras que el usufructo pasaría “de oficio” a las comunidades autónomas o, en su caso, a los ayuntamientos, durante un período mínimo de tres años prorrogable.
Las autoridades autonómicas y locales utilizarían las viviendas para alquileres sociales y retribuirían con el importe de esos alquileres a los nudo-propietarios, los cuales podrían recuperar los pisos con un preaviso de seis meses antes de la finalización del período, y con el compromiso de venderlos o alquilarlos en los doce meses siguientes. Esta propuesta, lógicamente, debería ser matizable mediante un análisis profundo de la problemática actual, pero podría ser la base para acabar de una vez con un problema que llevamos demasiado tiempo sufriendo en España.
Por tanto, consideremos que la recientemente aprobada ley de vivienda no es más que un punto y seguido de la narrativa que es preciso escribir en los próximos años, con el necesario consenso de los dos partidos mayoritarios. No se pueden seguir poniendo parches en un tema tan importante como es la vivienda. Probablemente, hace falta un millón más de viviendas, sobre todo para ponerlas en alquiler y a precios razonables. Tiene que haber un consenso entre gobierno, autonomías y municipios para señalar las zonas en las que hay que desarrollar esos proyectos inmobiliarios y tratar de evitar los famosos “pelotazos”. La connivencia entre el sector público y el sector privado es más que necesaria en estos momentos. Por una vez, nuestros políticos y nuestros empresarios tienen que pensar más en el bien común que en las próximas elecciones o en los beneficios a obtener.
Estamos hablando de un modelo de Estado, no de negocios. Nuestros jóvenes tienen que emanciparse, nuestros jubilados tienen que pagar un alquiler que les permita vivir con dignidad, y las clases medias no pueden hipotecarse de por vida asumiendo el potencial riesgo de desahucio, simplemente para poder tener un lugar donde criar a sus hijos. Los alquileres tienen que ser razonables y la única forma de que así sea es mediante un fuerte aumento de la oferta en los próximos años, unido a una clara mejora de la red de ferrocarriles en las áreas próximas a las zonas tensionadas.
Como ocurre en los bosques, los árboles tienden a buscar el agua de los ríos, y es allí donde la foresta se hace casi impenetrable, siendo muy difícil para otros árboles ocupar un palmo de terreno donde crecer, mientras que en las zonas más secas cuesta crecer, pero hay sitio para que crezcan los árboles. Es en esas zonas donde se debe construir ese millón de viviendas que necesitamos, y recordemos que buena parte de ellas tienen que ser pequeñas, para una o dos personas, lo que abaratará bastante la iniciativa. Así que, volviendo al principio, centrémonos en el bosque y olvidémonos de lo que les pasa a algunos árboles… ¡ah! y del canto del pájaro espino justo antes de precipitarse en el sueño eterno.