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¿Por qué triunfan las subrogaciones hipotecarias en tiempos de coronavirus?

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La subrogación hipotecaria es una operación que consiste en el traslado de un préstamo de una entidad financiera a otra. Aunque siguen siendo minoritarias si las comparamos con las nuevas hipotecas que se firman en España, este tipo de movimientos ha crecido notablemente en el último año, sobre todo a raíz de la pandemia del coronavirus.

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En esta línea, Miquel Riera, especialista de HelpMyCash.com, afirma que solo en los meses de mayo, junio y agosto el “cambio de manos” de hipotecas en España ha aumentado un 55% respecto al mismo periodo de 2019. De igual modo, las previsiones que manejan los expertos apuntan a una continuidad de la tendencia. ¿Cómo se explica el auge de estas operaciones? Y lo que resulta más interesante: ¿Qué factores llevan a los hipotecados a cambiarse de banco?

Los bancos han encontrado en las subrogaciones una buena alternativa para ganar clientes en un mercado que durante meses ha estado congelado debido al coronavirus

El mercado hipotecario está notando los efectos negativos del coronavirus. En este sentido, Estefanía González, portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, explica que durante los primeros tres meses de la pandemia el mercado hipotecario estuvo “prácticamente paralizado” y que, pese a su reactivación tras la finalización del Estado de alarma, “volver a los niveles preCovi19 será una cuestión de meses”. Es por ello que, a su juicio, “este contexto ha hecho que los bancos se percaten de que la subrogación es una buena alternativa para ganar clientes”, por lo que muchos se han animado a publicitar sus ofertas y a darles más visibilidad y relevancia “con el fin de robar clientes a otras entidades”.

Por su parte, Leyre López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), indica que, en el contexto actual “de márgenes muy comprimidos y caída de actividad”, gana atractivo para bancos y entidades financieras “la búsqueda de nueva actividad para mantener sus niveles de ingresos”, como la que representan las subrogaciones, al tiempo que los deudores se benefician de las mejores condiciones de financiación que les brinda esta circunstancia.

La situación de los tipos de interés favorece las subrogaciones, pues las entidades también están tratando de convencer a los clientes para que se pasen al tipo fijo

Otras voces apelan a un segundo motivo por el que las entidades financieras están apostando aun más en los últimos meses por materializar subrogaciones hipotecarias. Se trata del actual mercado de bajos tipos de interés, “con el que se saca menos beneficios por sus préstamos”, agrega Riera. Así, desde HelpMyCash.com insisten en que muchas entidades ven en la subrogación una alternativa para conseguir más ingresos, “y a la vez para tratar de convencer a clientes con un tipo variable a que se pasen al tipo fijo, con el que ganan más dinero en el corto plazo”.

En paralelo, la subrogación genera otros beneficios para las entidades que reciben el nuevo préstamo. En concreto, fuentes de Tecnotramit ponen de manifiesto que estas organizaciones cuentan con la ventaja “de no tener que hacer frente a todos los gastos de apertura de un nuevo préstamo”, como pueden ser las comisiones de apertura o la tasación. Del mismo modo, añaden que los receptores del préstamo también pueden mejorar sus condiciones financieras, tanto con el tipo de interés, como con la amortización anticipada o la cancelación parcial.

El ahorro para los clientes que optan por la subrogación y cambian de banco puede ser importante, sobre todo, en los primeros años de vida de la hipoteca

Por el lado de los clientes, el ahorro al que pueden acceder estos gracias a la subrogación se constituye como la principal motivación para tomar la decisión de cambiar su hipoteca de banco. Al respecto, Rafael Apolo, responsable del área jurídica de donpiso, adelanta que estas operaciones pueden llegar a suponer “un ahorro importante para los clientes, sobre todo en los primeros años de vida de la hipoteca”. Ello se debe, insiste este especialista, en que es en este periodo cuando más intereses se deben, “por lo que los gastos que conlleve esa subrogación se diluyen más en el tiempo”.

Esta valoración es compartida por Jordi Domínguez, CEO de Finteca, fintech especialista en gestión hipotecaria; quien argumenta que en las hipotecas emitidas en el periodo 2011-2014 “se estaban ofreciendo tipos de interés de 4% fijo”, mientras que en la actualidad “estamos viendo muchas hipotecas al 1%”. Una diferencia de tres puntos en el tipo de interés del préstamo que, subraya este experto, “puede representar hasta 4.200 de ahorro al año en una hipoteca tipo de 140.000 euros”.

Las subrogaciones también conllevan gastos, por lo que los clientes deben calibrar si el cambio merece la pena antes de dar el paso: notaría, registro, gestoría, tasación y alguna comisión

A pesar de las aparentes ventajas que tanto para entidades como para clientes aportan las subrogaciones hipotecarias, los interesados en llevar a cabo este tipo de operación también deben tener en cuenta que las mismas suponen costes. Al respecto, desde LEM Loan eMarket aclaran que existen gastos de notaría, registro y gestoría, “de los que se hará cargo el nuevo banco”, así como el coste de la tasación, “del que se responsabilizará el cliente”, además de la comisión de subrogación, “que generalmente ronda entre el 0,15% y el 1%.

Los expertos de esta compañía aclaran, en paralelo, que también hay que valorar el momento en el que se firmó la hipoteca susceptible de subrogación. Así, ponen de manifiesto que si el préstamo se firmó entre diciembre de 2007 y junio de 2019 “es posible” que tenga una comisión por riesgo de interés, “la cual sería acumulable a la de subrogación y no está limitada”.

Las subrogaciones seguirán creciendo en el futuro, aunque su crecimiento estará marcado por el devenir de la pandemia. Por ahora, la banca está siendo muy competitiva

Los expertos coinciden en ver recorrido temporal a las subrogaciones hipotecarias en España, dado que lo que busca el usuario en la actualidad «es ahorrar ante la incertidumbre», según Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator. Sin embargo, estas voces se distancian a la hora de cuantificar ese tiempo. De este modo, Riera cree que es más que “probable” que la situación actual se mantenga “mientras que a la banca le salga a cuenta, es decir, mientras que los tipos sean tan bajos y la demanda de viviendas esté estancada o baje”.

Por su parte, desde donpiso vaticinan que “en el corto y en el medio plazo” la guerra que existe entre entidades financieras por robarse clientes “se va a mantener”. Sin embargo, creen que a partir del segundo trimestre de 2021 la situación va a cambiar “mucho” en España, por lo que este tipo de operaciones se enfriarían y podrían bajar. “En el primer semestre se tiene que ir notando la mejora de la economía, y a partir del segundo tenemos que estar en una velocidad crucero más apetecible con respecto a lo que vemos ahora”, finaliza Apolo.

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