La nueva Ley de Vivienda está suscitando numerosas dudas y, en especial, con respecto a qué se considera ser gran tenedor de vivienda. ¿Se aplica la misma definición en todas las comunidades? ¿Qué inmuebles entran en la ecuación? ¿Qué implica ser un gran propietario? Resolvemos las dudas.
¿Qué es un gran tenedor de vivienda?
Con la ley en la mano, un gran tenedor de vivienda es cualquier persona física o empresa que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Pero el número de inmuebles en propiedad baja a cinco si están ubicados en zonas declaradas tensionadas por la comunidad autónoma correspondiente.
Es decir, en un mercado residencial tensionado, si así se declarase, este número de viviendas podrá ser reducido (dependerá de la comunidad autónoma competente) hasta cinco (aquí ya cinco son suficientes para ser considerado gran tenedor o gran propietario) o más inmuebles urbanos, pero siempre que se encuentren dentro del mismo ámbito residencial tensionado. Es decir, las 5 o más viviendas en propiedad de una persona deben estar localizadas en el mismo ámbito.
¿Quién es gran tenedor en Cataluña?
En Cataluña, una persona que posea 5 o más inmuebles de uso residencial que estén ubicados en zonas tensionadas, será considerada como gran tenedor, con las consecuencias que ello acarrea. No serán considerados como grandes tenedores los promotores sociales y privados que tengan por objeto social la promoción de inmuebles de protección oficial destinados a la venta y no al alquiler.
Inmuebles que se incluyen para ser considerado gran tenedor
Solo entran dentro del cómputo para ser gran tenedor (o gran propietario) aquellas viviendas situadas en ciudades o pueblos que pueden ser habitadas (con cédula de habitabilidad). Quedan excluidos inmuebles como garajes, trasteros y locales, ya que, aunque son urbanos, no son de uso residencial.
¿La vivienda habitual se incluye para considerarse grandes tenedores?
José Méndez, socio director del despacho de abogados Méndez Lit, señala que en el literal de la Ley de Vivienda no se hace distinción, con lo que la vivienda habitual sí computa a tales efectos. Así, quien tenga cinco viviendas, aunque una de ellas sea la habitual, será considerado como gran tenedor, siempre y cuando se encuentren los inmuebles en zonas declaradas tensionadas por la CCAA correspondiente.
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¿Y si poseo una vivienda heredada o en copropiedad?
Aunque la legislación no especifica cómo se tratan estas propiedades, es probable que cualquier inmueble del que tengamos la propiedad, ya sea como copropietarios o como vivienda principal, se tenga en cuenta.
El artículo 19 de la nueva Ley de Vivienda señala que en áreas tensionadas, el Gobierno puede solicitar a los grandes tenedores información acerca de las propiedades que poseen y su finalidad, con el objetivo de revisar cada situación de forma individual.
Cómo me afecta ser considerado gran tenedor
La primera consecuencia que tiene un gran tenedor es la limitación en la actualización del precio del alquiler. Desde marzo de 2022, los propietarios no pueden actualizar las rentas más allá del 2% y así será hasta el 31 de diciembre de 2023. Ahora, la Ley establece que, durante 2024, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que proceda actualizar la renta, el incremento no podrá superar el 3% en el caso de grandes tenedores.
Zonas de mercado residencial tensionado
La Ley permite a las Administraciones competentes en materia de vivienda declarar zonas de mercado residencial tensionado si en ellas se cumple cualquiera de estas dos condiciones:
- La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares
- El precio de compra o de alquiler de la vivienda haya aumentado en esa zona, en los últimos 5 años, al menos 3 puntos por encima del IPC autonómico correspondiente.
El cumplimiento de cualquiera de estas condiciones previstas no conllevará que la zona afectada sea considerada automáticamente zona de mercado residencial tensionado, sino que será necesario que la administración competente (la CCAA) lo declare expresamente. La vigencia inicial de la declaración será de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente.
Declarar una zona tensionada implicará dos cosas:
- Modificar el régimen de prórrogas de los contratos: Una vez finalizado el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, durante la cual se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor. El arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que se hayan pactado otros términos o que el propietario haya comunicado legalmente la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares y destinarla a vivienda habitual, o que se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta.
- Límite al precio del alquiler: Si se firman nuevos contratos de alquiler las implicaciones serán distintas en función de si el arrendador es un gran propietario o no es un gran propietario. Hay que recordar que las CCAA podrán disminuir el umbral de 10 a 5 inmuebles en propiedad de grandes tenedores en las zonas tensionadas, ya sean físicos o jurídicos.
Subida del precio del alquiler hasta un 10% en nuevos contratos
Si el arrendador es un gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia que se publique en un futuro. Esta regulación se aplicará a los contratos que se formalicen a partir de la entrada en vigor la Ley (26 de mayo de 2023), una vez esté aprobado el sistema de índices (atenderá las condiciones y características de la casa arrendada y del edificio en que se ubique). Esta misma limitación conforme al sistema de índices de precios de referencia se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
Si el arrendador no es un gran tenedor, la renta no podrá exceder la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual, salvo determinados supuestos en los que podrá incrementarse en un máximo del 10%, (p.ej. si en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía primaria no renovable; cuando en los 2 años anteriores se hubieren realizado actuaciones de mejora de accesibilidad o cuando el plazo de duración pactado sea 10 años o más). Asimismo, no se podrá repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no estuviesen previstos en el contrato anterior.
¿Quiénes se consideran pequeños tenedores?
Se consideran pequeños tenedores los propietarios que posean menos de 10 viviendas (o 5 en áreas tensionadas). Para este tipo de arrendadores, existen regulaciones específicas:
- Modificación en el precio de los alquileres existentes
No se permite un incremento anual del alquiler (ya sea en un área de alta demanda o no) que supere los siguientes porcentajes:
- 2023: Aumento máximo del 2%
- 2024: Aumento máximo del 3%
- 2025: Aumento determinado por un nuevo índice del que no se sabe nada
- Para nuevos contratos de alquiler:
- En zonas tensionadas: El precio del alquiler no debe exceder el del acuerdo previo, aumentado por un porcentaje específico (2% en 2023, 3% en 2024 y un índice aún por determinar desde 2025 en adelante)
- Fuera de áreas de alta demanda: Los propietarios tienen la libertad de fijar el precio que consideren justo
Adicionalmente, estos propietarios pueden acceder a beneficios fiscales al alquilar sus propiedades. Estos incentivos incluyen descuentos de entre el 60% y el 90% sobre los ingresos obtenidos por alquiler, dependiendo de ciertas condiciones, como arrendar a jóvenes o reducir el precio del alquiler en un área de alta demanda en al menos un 5% en comparación con el contrato previo.