Cuando nos disponemos a vender nuestra casa o piso solemos hacerlos con un objetivo y a ser posible con la mayor agilidad. Puede ser que ya no residamos en esa vivienda, que necesitemos el dinero para comprar otra vivienda o cubrir una necesidad económica o que queramos comprar otra casa.
Solemos contar con que podremos disponer del importe que obtengamos de la transacción. Sin embargo, de esta cantidad hay que descontar una serie de impuestos. ¿Sabes cuáles? Si bien es cierto que el comprador tendrá que asumir algunas obligaciones fiscales, debes saber que el vendedor también tendrá que hacerlo, rindiendo cuentas ante la Agencia Tributaria.
Estos son todos los impuestos que tendrás que asumir (y pagar) si vendes tu vivienda.
Impuestos si vendo mi casa: la plusvalía municipal
El primero de los impuestos que tiene que asumir el vendedor si consigue desprenderse de su vivienda es la Plusvalía Municipal, aunque el nombre técnico de este impuesto es Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es fácil que uno se despiste y no sepa que tiene que pagarlo, pero ahí está la primera de tus obligaciones si consigues vender.
Este impuesto grava el incremento de valor que experimenta el suelo durante todos los años en los que ha sido de tu propiedad. Esto es, la revalorización que ha experimentado desde que se compra y hasta que se vende. El vendedor tiene hasta 30 días hábiles para realizar el pago del impuesto y, además, tanto si hay ganancias como pérdidas, tendrá que incluirse en la renta del año siguiente. Si no hay plusvalía, sino minusvalía, el impuesto no se podrá cobrar.
Para realizar el cálculo de este impuesto se tiene en cuenta:
- La tasa de incremento anual que establece el ayuntamiento del municipio en el que está la vivienda
- El valor catastral de la vivienda
- El número de años que se ha sido titular de la vivienda
Más impuestos: el IRPF en la venta de una vivienda
El segundo de los impuestos que tendrás que asumir como vendedor es el IRPF. Ya te hemos indicado que la venta del piso tendrá que declararse en la renta del año siguiente, cuando corresponda. En este caso, el tributo aplica si la diferencia que hay entre el precio de venta y el de compra es positiva. Si no es así, las pérdidas podrán desgravarse en la declaración.
¿Cómo se calcula? Pues sacando la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, esto es, la diferencia que existe entre el precio de la compra y el de la venta actual. No obstante, para hacerlo con los precios actuales, se aplica un coeficiente que cambia según el año en el que se adquirió la vivienda.
Hay, sin embargo, algunos supuestos en los que no hace falta pagar este impuesto. Por ejemplo, si se trata de una reinversión en vivienda habitual, si se gasta en un plazo de dos años, sobre la parte de la ganancia destinada a la adquisición de vivienda. Si hay una parte que no se utiliza, sí debe tributar.
Además, tampoco deben pagar este tributo si la vivienda que se ha vendido pertenece a una persona que tiene más de 65 años o se encuentra en situación de dependencia, ni las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda no habitual y destinen las ganancias a contratar una renta vitalicia.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Hay que pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anualmente y siempre debe abonarlo el propietario del inmueble, a fecha de 1 de enero. No obstante, siempre existe la posibilidad de llegar a un acuerdo con el comprador para que asuma la parte proporcional.
Más allá de los impuestos: gastos que hay que pagar por la venta de un inmueble
A los tres impuestos que hemos indicado hay que añadir otros gastos que el vendedor tiene que asumir de manera total o parcial. Son los siguientes:
Gastos de notario y registro
El coste de las escritura y cualquier modificación que deba realizarse a posteriori (Actos Jurídicos Documentados para vendedores) los asumirá el vendedor.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Si se está pagando una hipoteca, esta tendrá que cancelarse o subrogarse al nuevo propietario, que será el que asuma la nueva deuda. Estos gastos tendrán que abonarse tanto al notario como a la entidad financiera.
Gastos para transmitir la vivienda libre de cargas
Si lo que queremos es que vender la vivienda libre de cargas, como vendedor tendremos que asumir los gastos pendientes a fecha uno de enero. Nos referimos a derramas, impuesto de basuras, certificado energético y comisiones de la agencia inmobiliaria.
Como ves, la operación de venta no está exenta de costes. Por eso hay que tenerlos muy en cuenta antes de firmar cualquier transacción.