En el ámbito de la intermediación inmobiliaria en EEUU, se ha producido un desarrollo significativo relacionado con dos demandas colectivas de gran relevancia en el marco de la lucha contra prácticas monopolísticas en el sector inmobiliario. De acuerdo con documentos legales a los que ha tenido acceso la fuente de información Real Trends, la empresa REMAX ha llegado a un acuerdo preliminar en relación con las demandas presentadas por vendedores de viviendas en los casos conocidos como Moehrl y Sitzer/Burnett, en los cuales se abordan temas relacionados con las comisiones cobradas por las agencias inmobiliarias.
Este acuerdo de conciliación, que aún debe ser aprobado por los jueces de los Tribunales de Distrito de Illinois (caso Moehrl) y Missouri (caso Sitzer/Burnett) que supervisan estos litigios, se presenta como un importante avance en la resolución de las disputas judiciales. Sin embargo, es importante destacar que los detalles específicos de los acuerdos de conciliación no se han dado a conocer públicamente y permanecerán confidenciales hasta que los demandantes presenten una moción para su aprobación ante los tribunales.
A pesar de esta confidencialidad, se ha obtenido cierta información sobre los términos del acuerdo alcanzado por REMAX a través de un documento presentado ante la Comisión del Mercado de Valores (SEC, por sus siglas en inglés). Según este documento, el acuerdo en cuestión abarca y resuelve todas las reclamaciones presentadas en las demandas y otras similares a nivel nacional dirigidas contra REMAX. Además, el acuerdo establece que REMAX acordó realizar pagos por un total de 55 millones de dólares a un fondo de liquidación calificado, y también se comprometió a implementar ciertos cambios en sus prácticas comerciales.
Por otro lado, en el caso de Anywhere Real Estate, se ha alcanzado un acuerdo similar que incluye modificaciones sustanciales en las prácticas de la empresa relacionadas con la conducta objeto de controversia. En este caso, el acuerdo implica un compromiso de la empresa para realizar pagos por un total de 83,5 millones de dólares para resolver ambas demandas.
Un aspecto relevante a considerar es que estos acuerdos de conciliación podrían tener un impacto en las empresas que operan bajo un modelo de franquicia en el sector inmobiliario. Podrían limitar la capacidad de estas empresas para imponer requisitos específicos a sus franquicias, como la afiliación a asociaciones de agentes inmobiliarios, el cumplimiento del Código Deontológico de los Agentes Inmobiliarios y el seguimiento de las directrices de las MLS (Listados Múltiples) relacionadas con agentes inmobiliarios.
Es fundamental señalar que, según lo declarado en la presentación ante la SEC por parte de REMAX, el acuerdo no implica una admisión de responsabilidad por parte de la empresa. REMAX sostiene que llegó a este acuerdo después de considerar los riesgos y costos asociados con la continuación del litigio, y sigue negando las alegaciones sustanciales de las demandas presentadas en su contra.
Con estos acuerdos de conciliación, las empresas REMAX y Anywhere Real Estate se retiran de los litigios, dejando como únicos demandados en los casos Moehrl y Sitzer/Burnett a la National Association of Realtors, HomeServices of America y Keller Williams.
Estas demandas tienen como foco principal la norma de participación de la NAR, que obliga a los agentes inmobiliarios a ofrecer una compensación global a los agentes de compradores para incluir propiedades en servicios de listado múltiple (MLS) afiliados a agencias inmobiliarias. Los demandantes argumentan que este sistema infla los costes para los consumidores, lo que violaría la Ley Sherman de Defensa de la Competencia, mientras que la NAR sostiene que esta estructura de comisiones, vigente por más de un siglo, en realidad beneficia a los consumidores al crear un mercado más eficiente.
Se estima que los daños y perjuicios en el caso Sitzer/Burnett podrían ascender a 4.000 millones de dólares, mientras que en el caso Moehrl alcanzarían los 40.000 millones de dólares. El juicio para el caso Sitzer/Burnett está programado para el 16 de octubre de 2023, mientras que la fecha del juicio en el caso Moehrl aún no se ha establecido, pero se espera que comience a principios de 2024.
Mantill Williams, vicepresidente de comunicación de la National Association of Realtors, ha expresado la firmeza de la organización en su defensa ante los tribunales, afirmando que el sistema de comisiones actual beneficia a los consumidores al aumentar la participación de agentes compradores y reducir costos adicionales en el cierre de las transacciones de viviendas. Se espera que esta batalla legal continúe desarrollándose a medida que se acerquen las fechas de los juicios.
Cabe mencionar que Keller Williams y HomeServices optaron por no emitir comentarios sobre el asunto, y los abogados que representan a los demandantes no han respondido a las solicitudes de comentarios hasta el momento.