«Se está formando un cóctel explosivo en el sector inmobiliario donde el alquiler es el centro». Así de tajante se muestra la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) en su último informe, en el que alerta de que están creciendo las operaciones de riesgo en el mercado y la creciente tendencia entre los propietarios a pedir más requisitos a los inquilinos.
Según explica José Ramón Zurdo, abogado especializado en arrendamientos y director general de ANA, «hay una grave escasez de oferta de vivienda en alquiler que ninguna Administración Pública está atendiendo de raíz, sumada a la crisis financiera e hipotecaria, que sigue aumentado los demandantes de alquiler, en un contexto de clara pérdida de poder adquisitivo por parte de las familias, debido a la inflación. Todo esto da como resultado un aumento del riesgo a la hora de poner una vivienda en alquiler en una situación de inseguridad jurídica, donde el propietario particular es el principal perjudicado”.
La compañía asegura que, dado el escenario económico actual, la mayoría de los inquilinos está dispuesto a sobreendeudarse con tal de alquilar una vivienda. En su caso, siete de cada 10 candidadtos que les llegan destinarían más de un 40% de sus ingresos para hacer frente a la renta mensual. Un endeudamiento que, como apunta Zurdo, no solo es peligroso para el arrendatario, sino que también supone un riesgo para los propietarios y para la propia viabilidad del alquiler.
«Que el propietario asuma del candidato a alquilar un endeudamiento superior al 35% de los ingresos para destinar al pago de la renta de alquiler supone en gran medida un riesgo de impago, donde ante cualquier imprevisto, el arrendatario deja de pagar la renta, en su totalidad, o de forma parcial. En muchos casos se trata de una falta de educación financiera básica o desconocimiento, donde tenemos que explicar a los arrendatarios que, por ejemplo, ganando 1.200 euros al mes no se puede alquilar una vivienda de 800 euros», insiste Zurdo.
Otro de los mensajes que manda la compañía es que, a medida que crece el riesgo de alquilar una vivienda, como consecuecia del empeoramiento de la situación económica y de algunas medidas intervencionistas que está tomando el Gobierno (como el tope del 2% al alquiler en la renovación de los contratos), también están aumentando los requisitos que exigen los arrendadores a los futuros inquilinos.
«Los arrendadores se sienten más amenazados con las medidas intervencionistas que se están tomando en su contra. Medidas que crean mucha inseguridad jurídica, y por ello tratan de protegerse al máximo buscando inquilinos que les aporten más solvencia económica o mayores garantías para poder afrontar los problemas que les puedan surgir, sobre todo por los tiempos tan exagerados que se tardan en recuperar las viviendas, en casos de desahucios», sostiene el director general de ANA.
Y estas mayores garantías que están exigiendo los propietarios están perjudicando sobre todo a los hogares con menos recursos. “Esta cantidad de requisitos que actualmente se solicitan a los arrendatarios realmente a quienes están perjudicando más es a las clases más vulnerables de nuestra sociedad, que son las que tienen menos ingresos para poder endeudarse con las rentas que se solicitan, o las que tienen los empleos más inestables», argumenta. Para esos colectivos, la única solución es que el sector público ofrezca alquileres sociales o asequibles.
Las garantías máximas que permite la LAU
Ahora bien, Zurdo recuerda que los límites que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos son muy claros. Según el artículo 36 de la LAU, el límite actual de garantías que puede pedir un propietario a un inquilino está en un mes en concepto de fianza y hasta dos meses más en concepto de garantía complementaria. La única excepción es si se trata de un alquiler de larga duración. En ese caso, puntualiza el director general de ANA, las garantías que se pueden solicitar a los arrendatarios son libres.
Tampoco se puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta porque lo prohíbe el artículo 17 de la LAU. En este sentido, desde ANA insisten en que «exigir a los inquilinos el pago anticipado de seis mensualidades de renta, una práctica usada por algunos arrendadores, es una práctica ilegal. Como mucho, para cumplir con el mandato legal, se podría solicitar a los inquilinos el pago del mes en curso y el anticipo de la siguiente mensualidad».