Alquilar una habitación en un piso compartido puede o no regirse por las mismas reglas que el arrendamiento de un piso al completo, lo que afecta a la forma de echar a un arrendatario que no paga la renta. ¿Cómo funciona el desahucio de un inquilino de habitación? ¿Te pueden echar de una habitación alquilada si no pagas?
Marco legal del alquiler de habitaciones
En los alquileres de habitaciones en pisos compartidos surge la duda de si aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o si estos contratos están amparados por el Código Civil. La jurisprudencia aún no se ha pronunciado de manera unánime sobre este tema. Sin embargo, saber la distinción es crucial porque si se rige por la LAU, quien alquile una habitación tendría más derechos y protecciones.
La LAU indica que los inmuebles deben satisfacer la «necesidad permanente de vivienda« del inquilino. Esto sugiere que, por ejemplo, un estudiante que alquile una habitación durante el año académico no sería considerado un inquilino bajo la LAU. Sin embargo, si alguien alquila una habitación como su vivienda permanente y se empadrona allí, podría tener derechos regulados por la LAU.
Entonces, ¿qué normativa regula los contratos de alquiler de habitaciones? El contrato de alquiler de una habitación se regirá, en primer lugar, por lo pactado por las partes y, en su defecto, por las normas del Código Civil en materia de arrendamientos.
¿Cuándo un propietario puede echar a un inquilino de la habitación?
Independientemente de si el contrato de alquiler está bajo el abrigo del Código Civil o de la LAU, existen unas cláusulas y condiciones que deben cumplirse. De lo contrario, el propietario podrá rescindir el contrato de arrendamiento. Las más importantes son:
- No pagar el alquiler: Igual que sucede con el arrendamiento de viviendas, no pagar la renta es motivo para que el propietario pueda rescindir de pleno derecho el contrato y echar al inquilino moroso. Independientemente de si el contrato es por días, meses o años, la sola falta de pago de uno de estos periodos es motivo para finalizar el alquiler.
- No pagar los gastos compartidos: Esta situación es similar al impago de la renta, pero además representa una injusticia para los demás compañeros de piso, ya que se espera que cada arrendatario contribuya equitativamente a los gastos compartidos (agua, wifi, luz, etc.). No pagar los suministros es motivo para echar al inquilino que no los pague.
- No cumplir con las reglas de convivencia y de descanso: Al alquilar una habitación es fundamental respetar las normas de convivencia y de uso de los espacios comunes del piso, evitando causar molestias al resto de inquilinos. Acceder a áreas comunes fuera de los horarios acordados o invadir habitaciones de otros residentes puede llevar a una expulsión inmediata. Además, es esencial evitar comportamientos perjudiciales para otros, como ruidos excesivos, acciones dañinas sobre la propiedad o actividades ilícitas, para mantener la paz y el buen ambiente en el piso compartido.
- Poseer mascotas o fumar en la casa: Estas cláusulas suelen ser habituales en el alquiler de habitaciones. Si se firman en el contrato y se incumplen, se podrá echar al inquilino.
- Subarrendar sin permiso: Que el inquilino de una habitación o de un piso compartido realquile su habitación u otra de la casa si no tiene el consentimiento expreso del propietario es motivo para rescindir el contrato y echarle. Si el contrato de alquiler está al amparo del Código Civil, podrá subarrendar si no se especifica lo contrario.
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Cómo echar a un inquilino de una habitación paso a paso
Si el inquilino de una habitación no desea desalojarla, es esencial actuar conforme a la ley. El proceso para enfrentar esta situación es similar al de un inquilino que no quiere abandonar una vivienda completa. Estos son los pasos a seguir:
- Evita acciones por cuenta propia: Lo primero que debes hacer es no dejarte llevar por los impulsos, por muy desesperante que sea la situación. Es crucial no intentar desalojar al inquilino por medios propios, como cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que esto podría ir en tu contra.
- Comunicación formal: Antes de tomar acciones legales, intenta comunicarte con el inquilino. En muchos casos, una conversación directa puede resolver el problema. Envíale un aviso por burofax indicando la fecha en que debe abandonar la propiedad o la cantidad que debe y el plazo para pagarla en el caso de que haya dejado de pagar la renta.
- Comprueba el contrato de alquiler: Consulta el contrato de arrendamiento para asegurarte de que estás cumpliendo con los términos acordados y para verificar si el inquilino ha violado algún punto del mismo.
- Busca asesoramiento: Si el inquilino sigue sin abandonar la habitación, es recomendable buscar asesoramiento legal. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede guiarte sobre los pasos a seguir.
- Desalojo: Si no se logra llegar a un acuerdo con el inquilino, deberás iniciar un procedimiento de desalojo por la vía civil. Este proceso implica presentar una demanda en el juzgado competente y, una vez admitida, se notificará al inquilino sobre el procedimiento.
- Esperar al proceso judicial: Una vez que inicies el proceso de desalojo, deberás esperar a que el juzgado tome una decisión. Si el juzgado falla a tu favor, se emitirá una orden de desalojo y, si es necesario, se puede solicitar la intervención de las autoridades para ejecutarla.
Cómo echar a un inquilino de una habitación sin contrato
Pese a que no se haya firmado un contrato de alquiler de habitación físico, siempre existirá un contrato, ya que se ha pactado el arrendamiento aunque sea de forma verbal. El no tener un contrato por escrito, sin embargo, supone todo un riesgo; conflictos como el importe de la renta, si está permitido tener mascotas o la duración, entre otras cuestiones, quedará supeditado a la versión de las partes implicadas.
Por tanto, para echar a un inquilino de una habitación sin contrato hay que seguir los mismos pasos que en los casos en los que sí lo hubiera. Ahora bien, será más complicado aportar pruebas de los conflictos que hayan podido surgir. En estos casos, siempre se aconseja guardar todas las comunicaciones y recibos del alquiler: mensajes de WhatsApp, ingresos, envíos de dinero, emails, etc.
¿Qué derechos tiene una persona que alquila una habitación?
Una persona que alquila una habitación goza de ciertos derechos, entre los cuales se incluyen:
- Utilizar la habitación alquilada de manera ocasional o regular
- Acceder y usar las áreas comunes, ya sean interiores o exteriores, respetando los horarios y usos acordados en el contrato
- Estipular la duración del contrato y sus posibles extensiones
- Acordar el método de pago
- Tener la opción de subarrendar o realquilar la habitación, a menos que el contrato indique lo contrario
- Garantizar la privacidad y respeto de su espacio, sin intervenciones del propietario de la vivienda durante la vigencia del contrato
Obligaciones del arrendatario de una habitación
Al igual que los inquilinos de una habitación tienen ciertos derechos, también presentan una serie de obligaciones:
- El uso responsable de la vivienda alquilada durante el tiempo acordado
- El pago de la renta pactada
- El pago de los suministros, en caso de que se haya establecido que estos sean asumidos por el inquilino
- Informar al propietario de cualquier reparación necesaria
- Devolución de la vivienda en las mismas condiciones que fue recibida