BBVA Research prevé que las transacciones de vivienda se reduzcan alrededor del 30% en 2023, ante el menor crecimiento económico, tanto nacional como foráneo, la subida de los tipos de interés y la reducción de los ahorros acumulados durante la pandemia.
Aunque el ajuste será importante, principalmente en la vivienda usada, se espera que las ventas se situarán algo por encima de las 500.000, un nivel similar al promedio anual entre 2015-2019, según se desprende del ‘Observatorio Inmobiliario’ del primer trimestre de este año, publicado por BBVA Research.
El informe advierte de que una incertidumbre relativamente elevada, una subida de tipos de interés superior a la prevista y el mantenimiento de la inflación en tasas elevadas seguirán afectando negativamente a la renta de los hogares, que progresivamente van drenando los ahorros acumulados.
Como consecuencia, la demanda de vivienda se reducirá en los próximos trimestres, siendo particularmente relevante la reducción en el segmento de segunda residencia y de demanda de extranjeros, influenciada por la desaceleración del crecimiento en las principales países europeos.
De su lado, los expertos de BBVA Research han anticipado que la firma de visados de vivienda nueva se podría reducir alrededor del 9% en 2023. Entre los factores que limitarán el avance de la oferta están el incremento del coste de financiación, el aumento en los salarios, la falta de mano de obra cualificada, el todavía elevado precio de algunos insumos, el deterioro en las expectativas de la demanda, así como la incertidumbre regulatoria. En todo caso, la escasez de vivienda nueva debería hacer que el impacto fuese limitado.
El precio se mantendrá prácticamente constante
Se espera, por su parte, que el precio se mantenga prácticamente constante en 2023 (-0,2%), aunque en términos reales la corrección sería del 3,9%. La escasez de demanda impactará negativamente en la evolución del precio de la vivienda. Sin embargo, la elevada inflación y la relativa escasez de la oferta compensará, en parte, ese impacto negativo.
El sector podría comenzar a mostrar una nueva reactivación en 2024 con aumentos moderados en demanda, oferta y precios, tras el ajuste del presente año y la recuperación de la economía, en un contexto de oferta reducida. Así, se espera que el precio de la vivienda crezca alrededor del 2,5%, las ventas en torno al 5% y los visados alrededor del 6%.
Todo ello con permiso de los principales riesgos que acechan al sector: endurecimiento monetario adicional como consecuencia de una inflación elevada, escasez de mano de obra cualificada y suelo urbanizable, además de un aumento de la incertidumbre en torno a la política económica.
Las previsiones del servicio de estudios de BBVA están en línea con las que maneja CaixaBank Research, que también vaticina un retroceso de las transacciones de viviendas cercana al 25%. También prevé que el precio del alquiler siga al alza en los próximos meses, ante la escasa oferta y la elevada demanda de pisos en arrendamiento, y que aumente el esfuerzo hipotecario; es decir, lo que los hogares deben destinar al pago de la hipoteca de sus ingresos. No obstante, también prevé una mejora de cara a 2024.
Consultoras y promotoras también confían en que, durante el próximo ejercicio, con más certidumbre económica y una inflación más moderada, el mercado remontará: las ventas de viviendas volverán a crecer y que regresarán las operaciones de los grandes inversores que se han paralizado en los últimos meses. Insisten en que los fundamentales del sector inmobiliario son buenos, aunque se enfrenta a retos como el desarrollo de más viviendas o la necesidad de reforzar la seguridad jurídica.