La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina, entre otras cosas, cómo se debe actualizar el precio del alquiler de una casa. Aunque la LAU establece que, en caso de no señalar un índice, este será el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), el más utilizado para actualizar la renta es el Índice de Precios al Consumo (IPC). En este artículo te explicamos cómo se calcula, cómo se aplica y la repercusión que ha tenido la subida del IPC en los alquileres en 2023.
El año 2022 estuvo protagonizado por una generalizada subida de precios en los bienes de consumo. Desde la gasolina o la luz, hasta los alimentos. La guerra de Ucrania y los daños que perduran de la crisis del coronavirus provocó que el precio de casi todos los bienes se incrementara.
El IPC alcanzó subidas de dos cifras interanuales en los meses de verano de 2022. Concretamente, en junio subió un 10,20%; en julio, un 10,80%; y en agosto, un 10,40%. Después fue moderándose progresivamente hasta llegar a una variación anual del 1,9% en junio de 2023, la última cifra disponible.
En 2022, para paliar los efectos negativos de la inflación en los inquilinos, el Gobierno estableció un límite temporal del 2% en la subida del precio de los alquileres desde abril hasta finales de diciembre de ese mismo año. Sin embargo, ese límite continuará durante todo 2023 y se plantea establecer un tope del 3% para 2024.
¿Qué es el IPC y cómo se calcula?
El Índice de Precios al Consumo (IPC) es un indicador que mide la variación del precio de la vida y del poder adquisitivo de los ciudadanos de un país. Si el IPC es positivo, los precios han subido y, si es negativo, han bajado.
El IPC lo calcula el Instituto Nacional de Estadística (INE) tomando como referencia los productos más consumidos, lo que se conoce como la cesta de la compra y, posteriormente, lo compara con los precios de los meses anteriores.
¿Cómo se actualiza la renta del alquiler con el IPC?
Según el artículo 18 de la LAU, durante la vigencia del contrato, el precio del alquiler se podrá actualizar cada año si se ha pactado de forma expresa. Si se ha establecido, pero no hay detalle sobre la metodología de referencia, se aplicará la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de renovación del contrato.
En cambio, si no se ha pactado actualización, esta no se producirá mientras tenga vigencia el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, el indicador más utilizado en los contratos es el IPC y su renovación podrá realizarse anualmente. Para ello, habrá que aplicar el valor publicado dos meses antes de la revisión de la renta, independientemente de si es positivo o negativo.
Para actualizar la renta, puedes hacerlo directamente desde la herramienta del INE. Tendrás que introducir la cantidad que se paga de alquiler por el piso y el valor del IPC con dos meses de antelación a la anualidad del contrato. Una vez calculado, tendrás que avisar al inquilino con un mes de antelación al día en el que le toque pagar la nueva mensualidad.
Ejemplo sobre actualizar la renta del alquiler con el IPC
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Olvidándonos del límite del 2% del gobierno, un contrato de arrendamiento que se actualiza en junio de 2023, toma como referencia el IPC de dos meses antes, es decir, de abril, que en 2023 fue del 4,1%. Si el inquilino pagaba 1.200 euros de alquiler, con la revisión de la renta habrá que calcular el 4,1% de 1.200 euros (que es 49,2) y sumarlo. Por tanto, este arrendatario tendría que pagar 1.249 euros de alquiler hasta la próxima actualización.
Cabe remarcar que, debido a la inflación, la actualización del alquiler con el IPC no puede superar el 2% marcado por el Gobierno.
¿Cómo se calcula la subida del alquiler con el IPC?
Para calcular la subida del precio del alquiler con el IPC deberás seguir los siguientes pasos:
- Toma el alquiler actual que estás pagando.
- Convierte el porcentaje de IPC en una forma decimal (por ejemplo, 3% se convierte en 0.03).
- Multiplica este decimal por tu alquiler actual para obtener el aumento.
- Suma este aumento al alquiler actual para obtener la nueva renta del alquiler.
¿Cómo será la subida del alquiler según el contrato?
Según la fecha en la que se produzca la actualización del contrato, la subida de la renta puede variar. No obstante, todos los contratos de arrendamiento que se actualicen entre el 1 de abril de 2022 y el 31 de diciembre de 2023 se desvinculan del IPC y subirán como máximo un 2%, ya que este es el límite establecido por el Gobierno.
Por su parte, los contratos de arrendamiento de local comercial seguirán actualizándose según el índice pactado entre propietario e inquilino, pudiendo ser este indicador el IPC.
Subida de alquiler con el IPC entre mayo de 2022 y diciembre de 2023
Todos los contratos de alquiler vigentes que se actualicen hasta el 31 de diciembre de 2023, se desvincularán del IPC y se actualizarán de acuerdo con el límite impuesto por el Gobierno, con un máximo del 2%.
¿Cuánto ha subido el IPC en 2023?
Según datos del INE, esta es la evolución del IPC en lo que va de 2023:
- Enero 2023: 5,9%
- Febrero 2023: 6,0%
- Marzo 2023: 3,3%
- Abril 2023: 4,1%
- Mayo 2023: 3,2%
- Junio 2023: 1,9%
¿Cuándo se aplica el 2% de IPC en los alquileres?
Los grandes tenedores, es decir, aquellos que posean más de 10 viviendas en alquiler, nunca podrán exceder el límite del 2%. En cambio, los pequeños propietarios podrán negociar con sus inquilinos subidas por encima de ese porcentaje. No obstante, en caso de no llegar a un acuerdo, el arrendador aplicará ese 2% de incremento en la renta del alquiler.
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¿La limitación del IPC aplica a todos los alquileres (locales, oficinas, etc.)?
No, el límite del 2% solo se aplica a contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Quedan fuera los contratos de arrendamiento de locales comerciales, oficinas, naves industriales, viviendas turísticas, etc.
IPC de locales comerciales en 2023
Los contratos de alquiler de locales comerciales mantienen su actualización por el indicador pactado entre propietario e inquilino. Si se toma como indicador el IPC, habrá que fijarse en el valor que tenga dos meses antes de que se cumpla una anualidad.
Por ejemplo, para arrendamientos de locales comerciales que cumplan una anualidad en julio, habrá que tomar el 4,1% de abril. Si el alquiler cuesta 4.000 euros al mes, habrá que sumarle el 4,1% del IPC de abril a esa cantidad, lo que arroja una cifra de 4.164 euros mensuales de renta hasta la próxima actualización.
La operación sería la siguiente: 4.000 (euros al mes de renta) x 1,041 (variación del 4,1% del IPC de abril) = 4.164 euros mensuales de renta actualizada.