Morgan Stanley avisa de la enorme deuda que acumulan las propiedades comerciales en EEUU. Casi 1,5 billones de dólares (1,37 billones de euros) de esa deuda inmobiliaria comercial vencen antes de finales de 2025, y la gran pregunta a la que se enfrentan sus propietarios es quién les va a prestar dinero ante la caída de las valoraciones de los edificios y la crisis bancaria que está viviendo la primera economía mundial tras la caída de Silicon Valley Bank.
El banco de inversión estima que las valoraciones de las propiedades comerciales y de las oficinas podrían caer hasta un 40% desde sus máximos, aumentando el riesgo de impagos.
«Los riesgos de refinanciación son el centro de atención para los propietarios, desde edificios de oficinas hasta tiendas y almacenes”, afirmando en un análisis los expertos de Morgan Stanley.
A este quebradero de cabeza se une que los bancos pequeños y entidades regionales, una de las mayores fuentes de crédito para la industria en los últimos años, se han visto sacudidos por la fuga de depósitos tras la crisis provocada por el caso Silicon Valley Bank, lo que está generando preocupación sobre cómo afectará a su capacidad para proporcionar financiación y refinanciación de deuda.
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Los vencimientos de deuda aumentarán durante los próximos cuatro años, alcanzando un máximo de 550.000 millones de dólares en 2027 (algo más de 500.000 millones de euros), según Morgan Stanley. Los bancos con participación estatal, como Fannie Mae, también poseen más de la mitad de los valores respaldados por hipotecas de activos comerciales (CMBS, por sus siglas en ingles), lo que aumenta su exposición al sector.
“El papel que han jugado los bancos en este ecosistema, no solo como prestamistas sino también como compradores”, agravará la ola de refinanciación que vence en pocos años, añadieron los analistas.
El aumento de los tipos de interés y la preocupación por los incumplimientos de deuda ya está afectado a los nuevos acuerdos sobre estos CMBS. Los valores sin respaldo del gobierno cayeron alrededor de un 80% interanual en el primer trimestre de 2023, según datos recopilados por Bloomberg News.
Pero, hay algún atisbo de esperanza, según los expertos de Morgan Stanley. En medio de la crisis financiera, los estándares de crédito conservadores están proporcionando un cierto grado de protección contra la caída de los valores.
Las sensaciones hacia los activos residenciales siguen siendo mucho más positivos, a medida que los alquileres continúan aumentando. Esa es una de las razones por las que Blackstone Real Estate Income Trust consiguió un rendimiento positivo en febrero, incluso cuando cada vez más inversores decidieron retirarse. La disponibilidad de préstamos respaldados por entidades del Estado permitirá a esas propiedades encontrar refinanciación cuando lo necesiten.
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Aún así, fuera de los bloques de viviendas, el problema crece. Hasta un 70% de los créditos inmobiliarios comerciales que vencen durante los próximos cinco años están en manos de los bancos, según el informe. “Los activos comerciales deben volver a cotizar y se necesitan formas alternativas de refinanciar la deuda”, destacan los analistas.
Mientras en Europa, la industria del ‘real estate’ tiene más de 24.000 millones de euros pendientes de reembolso en lo que queda de año, según el analista de Bloomberg Intelligence, Tolu Alamutu.“Estamos viendo que las compañías inmobiliarias hacen todo lo posible para reducir su apalancamiento: trabajan los programas de inversión, más ‘joint vengurtes’, recompra de bonos y, cuando sea posible, recorte de dividendos, y nadie descarta las enajenaciones, ante las dificultades para vender grandes carteras”, concretó.