Uno de los trámites imprescindibles para que una obra nueva sea habitable es la obtención del llamado certificado final de obra, un documento que sirve para acreditar y garantizar que una obra ha finalizado con éxito. Aunque suele ir asociado a viviendas de nueva construcción, si llevas a cabo una reforma importante en un inmueble, es probable que necesites este documento para poder habitarla.
Para que sepas todo sobre el certificado final de obra, te contamos qué es, cuándo es necesario contar con él y cómo se obtiene.
¿Qué es un certificado de final de obra?
La certificación de final de obra o CFO es un documento necesario para dar por finalizada una obra de construcción o reforma. En él se garantiza que la obra ha terminado y que es posible entregar la vivienda o conjunto de viviendas asociadas a dicha obra. También garantiza que la obra cumple con los requisitos legales exigibles tanto a nivel estatal como, en su caso, a nivel autonómico y local.
Una vez obtenido este documento, el siguiente paso será obtener una cédula de habitabilidad en el ayuntamiento correspondiente y, posteriormente, el certificado de primera ocupación.
Además, cabe recordar que, para la correcta ejecución de la obra es necesario haber solicitado previamente la licencia urbanística correspondiente.
¿Quién firma el certificado final de obra?
El certificado final de obra va firmado por el director de obra y por el director de ejecución de obra, normalmente arquitecto y arquitecto técnico. Este documento será entregado por parte de ambos a los colegios profesionales correspondientes para su visado.
En caso de que se hayan producido modificaciones a lo largo de la ejecución de la obra, éstas deberán reflejarse en un documento anexo que garantice su legalidad y adecuación a la licencia solicitada.
Tras este trámite, se podrá acudir al ayuntamiento del lugar en el que se encuentre el inmueble para solicitar la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, en su caso.
¿Dónde se regula el certificado final de obra?
El certificado de final de obra se encuentra regulado en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOU) y, más concretamente, en su artículo 6, en el que se especifica, entre otras cosas, que, salvo pacto expreso en contrario, «la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra».
Es importante saber que el cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía que se establecen en dicha Ley comenzarán a contar a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción de la obra.
Es el caso del seguro decenal para los daños estructurales que comprometan al edificio o del plazo de 3 años para daños funcionales que afecten a la habitabilidad del edificio. También existe un plazo de un año para reclamar defectos en la terminación o acabado de la obra.
Modelo de certificado final de obra
El modelo de certificado de final de obra suele ofrecerlo cada colegio profesional y ponerlo a disposición de sus colegiados de forma gratuita. Si quieres consultar un modelo oficial, puedes descargar el certificado fin de obra COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid), que sigue el modelo compartido por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE).
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Contenido del certificado de final de la obra
En él se incluye información como el tipo de obra, su emplazamiento, localidad, licencia de obras… así como información sobre el promotor, el constructor y el proyectista.
- Del lado del director de la ejecución de obra, se certificará que la ejecución material de la obra reseñada ha sido realizada bajo su dirección, «habiendo controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el Proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción.»
- Del lado del director de obra, se especificará la fecha en que la edificación haya quedado terminada bajo su dirección, también de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa.
Por último, se adjuntará la relación de modificaciones en obra compatibles con las condiciones de la licencia, del lado del director de obra, así como la relación de controles realizados y sus resultados, del lado del director de la ejecución de la obra.
Precio del certificado final de obra
Si vas a llevar a cabo un proyecto de construcción u obra mayor contando con los servicios de un arquitecto o empresa de construcción, te interesará conocer el precio del certificado de fin de obra. Este normalmente irá incluido en el presupuesto que te facilite tu arquitecto y podría no aparecer desglosado.
Ten en cuenta que el certificado de fin de obra es el trámite final que culmina todo el proceso: desde la creación del proyecto (que deberá garantizar el cumplimiento de la normativa estatal, autonómica y local para que sea posible su habitabilidad), hasta la obtención de licencias, pasando por la dirección de obra (incluyendo desplazamientos a la obra, posibles modificaciones…) y su entrega.
Con la emisión y firma del certificado de final de obra, los profesionales implicados estarán asumiendo una serie de responsabilidades que se prolongarán en el tiempo.
Con todo, es habitual que el coste total de los servicios del arquitecto se dividan en un 70-30%, correspondiendo el 70% del total al desarrollo del proyecto y el restante 30% a la dirección de obra. En este último concepto se incluirían tanto las visitas y control de la ejecución de lo proyectado, como la emisión de los certificados correspondientes, incluyendo el certificado de fin de obra.
Cómo obtener el certificado final de obra
Para obtener el certificado de fin de obra es necesaria la firma de los profesionales implicados en ella. Normalmente no tendrás que hacer nada especial para obtenerlo, ya que su tramitación estará incluida en el presupuesto de tu obra.
Sin embargo, puede ocurrir que un proceso de reforma o construcción no se finalice con el equipo inicial (por ejemplo, en caso de desacuerdo) y que te veas obligado a contratar a otro profesional para su finalización.
El nuevo equipo se encontrará, por tanto, con un trabajo sin finalizar y deberá comprobar la legalidad y correcta ejecución de la obra, así como, en su caso, llevarla a buen término y, en todo caso, garantizar su legalidad a través de la emisión del certificado de fin de obra.
En estos casos, es posible que el coste de este certificado se eleve con respecto a lo habitual, ya que el nuevo equipo de profesionales estará asumiendo la responsabilidad derivada del trabajo ejecutado por otro equipo distinto al suyo.
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¿Cuándo es necesario el certificado final de obra?
El certificado de fin de obra no solo es necesario en caso de proyectar y ejecutar una obra nueva, sino también en aquellos supuestos en que realices una obra mayor en un inmueble que requiera la solicitud de una licencia urbanística y el trabajo de arquitecto y arquitecto técnico.
Al finalizar la obra, ambos profesionales solicitarán, en ambos supuestos, el correspondiente certificado de final de obra. Garantizarán así que la obra ha finalizado con el cumplimiento de lo ejecutado con la legalidad vigente, teniendo en cuenta que cada comunidad autónoma (y, en ocasiones, también el correspondiente ayuntamiento) puede contar con normativa específica que será necesario cumplir para poder habitar el inmueble.
¿Se puede vivir en una vivienda sin certificado final de obra?
La respuesta es negativa: no podemos habitar un inmueble en caso de certificado de final de obra sin terminar, ya que este documento es imprescindible para obtener la cédula de habitabilidad.
Este último trámite consiste precisamente en la obtención de un documento administrativo que confirma que una vivienda reúne las condiciones básicas para ser habitada (superficie útil mínima de la vivienda, altura libre, dotaciones mínimas…). Sin obra terminada, no es posible que un inmueble sea habitable.