Acometer una reforma puede resultar un proceso tedioso, por lo que contar con una buena planificación, establecer un presupuesto y contar con buenos profesionales es algo fundamental para que la obra se lleve a cabo con éxito y sin malentendidos.
Uno de los puntos claves antes de comenzar con el proyecto de reforma es la obtención de todos los permisos necesarios para llevar a cabo la obra en casa. Por ese motivo te recopilamos toda la información relevante sobre el tema.
Tipos de permisos para hacer reformas en casa
Es importante tener en consideración que no es lo mismo pintar una pared, que cambiar el suelo, reformar el baño o colocar ventanas nuevas. La envergadura del tipo de obra que se vaya a acometer será la que determine qué tipo de permisos se necesitan para las reformas.
Para ello es importante distinguir entre licencias de obra mayor y licencias de obra menor.
Licencia de obra mayor para hacer obras en casa
Toda intervención que implique la modificación de la estructura de la vivienda, una alteración de su distribución o de su superficie, requiere de una licencia de obra mayor. Así queda reflejado en el Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
Aquellas obras consideradas de gran envergadura, complejidad técnica y presupuesto, como la rehabilitación integral de un inmueble, la ampliación de su altura o las obras que afecten a espacios comunes de un edificio, son las que se incluyen en este tipo de licencias.
Además, implica la necesidad de presentar un proyecto de obra firmado por un profesional (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero, aparejador…). Cada ayuntamiento analiza las solicitudes de licencia de obra y determina su categoría antes de entregar el permiso.
Otras obras que requieren la licencia de obra mayor son tirar un tabique para hacer más grande el salón, cerrar la terraza, obras que afectan a elementos comunes de una edificación como tejados, escaleras o fachadas u obras que modifiquen la estructura de una vivienda
Licencia de obra menor
Las licencias de obra menor son permisos aplicables a proyectos de pequeña envergadura que no suponen una modificación de la estructura de la vivienda ni su complejidad técnica es excesiva.
Ejemplos de obras que requieren licencias de obra menor podrían ser cambiar puertas y ventanas, adaptar una vivienda a personas con movilidad reducida o realizar cambios de mobiliario. En definitiva, aquellas modificaciones que tienen una magnitud menor y que no afectan a la estructura o a la fachada del edificio.
Recuerda que son los ayuntamientos los que marcan los límites, por lo que antes de iniciar cualquier intervención lo mejor es acudir a la administración local para aclarar cualquier duda. Cada ayuntamiento funciona de diferente manera y tendrá sus propias normativas. Por ejemplo, en Madrid no necesitas permiso para pintar tu casa, pero en Zaragoza sí.
Freepik
¿Cuándo no es necesario solicitar una licencia de obra?
No todas las obras que se realizan en casa necesitan un permiso, aunque sí una comunicación previa. Es decir, una notificación que se realiza a la autoridad competente. Al solicitarla, se pedirá que las obras no afecten la fachada del edificio ni a elementos protegidos.
Son pocas las situaciones en las que no se requiere licencia. Un claro ejemplo sería el hecho de pintar el interior de la vivienda o lijar el parqué.
¿Cuánto cuesta una licencia de obra?
Deberás tener en cuenta dos conceptos para saber cuál es el precio de la licencia de obra:
- Tasas municipales: Se abonan al realizar el trámite de la solicitud de la licencia de obra y se tendrá que pagar independientemente de si te conceden el permiso o no. El precio varía en cada administración local, aunque oscila en el 4% y el 6% del presupuesto de ejecución del material de la obra.
- Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras (ICIO): Se paga una vez concedida la licencia y varía en función de la obra. Ronda entre el 2% y el 4% del presupuesto total de la obra, sin tener en cuenta el IVA.
Puedes calcular el presupuesto para tu reforma aquí.
¿Dónde puedo sacar los permisos para reformar una casa?
Las licencias de obra y comunicaciones para poder hacer reformas en casa, sea cual sea su envergadura, deberá solicitarse o notificarse en el ayuntamiento en el que se encuentre emplazado el inmueble a reformar.
Esta administración local será la encargada de determinar si la reforma en cuestión requiere una licencia de obra menor, mayor o si basta con una comunicación previa. Es fundamental pedir el permiso antes de comenzar la obra.
Dependiendo del ayuntamiento, la solicitud de licencia podrá realizarse de forma presencial u online, por lo que resulta conveniente informarse en la web oficial de cada consistorio.
Multas por hacer obras sin licencia de construcción
Cada administración local es la que establece qué obras requieren qué licencias, cuáles están exentas de las mismas y a cuánto asciende la sanción por construir sin licencia de construcción. De forma general, las multas puedes variar entre los 300 euros y los 3.000.000 de euros, aunque este último dato está reservado a construcciones en espacios protegidos.
Por ejemplo, en Galicia y Navarra la sanción asciende a entre 300 y 6.000 euros, mientras que en Asturias puede suponer entre 150 y 6.000 euros de multa. También existen regiones con sanciones más intermedias, como en Aragón, que la multa más económica son 600 euros. Madrid por el contrario se define como una de las comunidades con las sanciones más elevadas.
En el caso de la capital española, la gravedad de la sanción vendrá determinada por el daño que provoque al entorno, así como por la irregularidad de la licencia o la ausencia de la misma, provocando inmediatamente la paralización de las obras. Las sanciones vienen reguladas por la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid.
Asimismo, podemos diferenciar tres tipos de infracciones:
- Infracciones leves: Realización de obras menores sin licencia (multas de 600 a 30.000 euros)
- Infracciones graves: Realización de obras mayores sin licencia (multas de 30.001 a 600.000 euros)
- Infracciones muy graves: Si se trata de una actividad incompatible con la ordenación urbanística aplicable, afecta a dominio público o a bienes objeto de protección (multas de 600.001 a 3.000.000 de euros).