La peor pesadilla de los arrendadores tiene nombre: inquilino moroso. El mecanismo que permite echar a estos individuos de un piso en alquiler, también: desahucio. Ahora bien, ¿es correcto usar el término “desahucio» para explicar el proceso por el cual un propietario recupera su vivienda? ¿Qué es el lanzamiento por impago de alquiler? Lanzamiento y desahucio, ¿es lo mismo? Resolvemos las dudas y explicamos todo lo que tienes que saber para echar a un moroso de tu piso en alquiler.
¿Qué es el lanzamiento de desahucio?
El lanzamiento de desahucio es un procedimiento legal, reflejado en el artículo 549.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que permite al propietario retomar la posesión de su propiedad ante el incumplimiento de pago de rentas por parte del inquilino.
Asimismo, el lanzamiento es la fase final del proceso de desahucio. Tiene lugar una vez se ha dictado una sentencia o resolución judicial que ordena la recuperación de la posesión del inmueble por parte del arrendador o propietario. Es el acto material y efectivo mediante el cual se desaloja al inquilino, ocupante o poseedor de una propiedad, restituyendo el control y posesión del inmueble al propietario o a quien corresponda.
Durante el lanzamiento, las autoridades judiciales, acompañadas de la policía (si se da el caso) y, en ocasiones, de un cerrajero, se presentan en el inmueble para asegurar que se cumpla la orden de desalojo. Si el inquilino u ocupante no abandona voluntariamente la propiedad, se procederá al desalojo forzoso.
Proceso del lanzamiento de desahucio por impago
Para llevar a cabo el lanzamiento de un desahucio por falta de pago de la renta, se tienen que seguir una serie de pasos:
- Presencia en el lugar: Se intenta desalojar al inquilino moroso u ocupante de la vivienda ante la presencia de representantes del juzgado, del procurador, del dueño y, normalmente, de la policía. También se cuenta con un cerrajero para modificar la cerradura de la propiedad.
- Intento de desalojo pacífico: Inicialmente, se llama a la puerta con el propósito de que los inquilinos salgan voluntariamente.
- Actuación del cerrajero: Si no hay respuesta o existe negativa al desalojo, el cerrajero abre la puerta y cambia la cerradura, asegurando la salida de los ocupantes.
- Acta de lanzamiento: Al finalizar el lanzamiento, se redacta un acta oficial del lanzamiento de desahucio.
Es esencial señalar que los lanzamientos más complicados suelen surgir en casos de ocupaciones ilegales o en ejecuciones hipotecarias iniciadas por entidades bancarias ante el impago de hipotecas.
Diferencia entre desahucio y lanzamiento
Los términos desahucio y lanzamiento a menudo se utilizan en el contexto legal de los arrendamientos y pueden confundirse. Sin embargo, se refieren a distintas etapas o aspectos del proceso de recuperación de un inmueble. Estas son las principales diferencias entre ambos:
Definición
- El desahucio se refiere al proceso legal mediante el cual el arrendador busca terminar el contrato de alquiler y recuperar la posesión de un inmueble debido a ciertos incumplimientos (como el impago del alquiler) o la expiración del contrato.
- El lanzamiento es la fase final y efectiva del desahucio, donde se lleva a cabo el desalojo físico del inquilino u ocupante del inmueble. Es el acto de restituir físicamente la posesión del inmueble al arrendador o propietario.
Etapas del proceso
- El desahucio es un proceso que puede incluir notificaciones, demandas, juicios y sentencias. Se centra en la justificación legal para recuperar la propiedad.
- El lanzamiento es la ejecución de la sentencia o resolución que dictamina el desahucio. Se lleva a cabo después de que todas las etapas legales del desahucio han sido completadas y se ha obtenido una resolución favorable para el arrendador.
¿Quién acude al lanzamiento de desahucio?
- En el desahucio, principalmente, intervienen las partes del contrato (arrendador y arrendatario), sus representantes legales (abogados y procuradores) y el juzgado.
- En el lanzamiento intervienen las autoridades judiciales, fuerzas de seguridad, un cerrajero (en caso de que sea necesario cambiar las cerraduras) y las partes del contrato.
¿Cuánto tarda un lanzamiento de desahucio?
- Lo normal es que un desahucio dure de ocho meses en adelante, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado y la complejidad del caso.
- Aunque puede haber demoras en fijar una fecha, una vez iniciado, el acto de lanzamiento suele ser relativamente rápido. Es decir, una vez el juez dicte sentencia, se hará efectivo el desalojo físico del ocupante o inquilino moroso en un día.
En resumen, ambos términos, aunque relacionados, hacen referencia a distintos momentos y aspectos del proceso de recuperación de una propiedad alquilada.
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¿Es posible acelerar el lanzamiento?
La velocidad del proceso de desahucio depende en gran medida de la comisión judicial o del sistema judicial encargado de manejar los casos de desahucio. La comisión judicial o el tribunal determinará los plazos y procedimientos que se deben seguir en cada caso de desahucio.
Aunque el calendario depende de la comisión judicial, si se considera que la fecha es demasiado lejana, es posible gestionar con la ayuda de profesionales legales una fecha previa.
¿Puede darse un lanzamiento sin desahucio?
Por lo general, el proceso implica un desahucio seguido de un lanzamiento. Aunque el propósito del desahucio es el desalojo, en ciertos casos, como cuando los inquilinos entregan voluntariamente las llaves, no se requiere un desalojo forzado.
¿Puede ser suspendido un lanzamiento?
Hasta el 31 de diciembre de 2023, el Gobierno ha suspendido los lanzamientos de desahucios por impago de alquiler para las personas en situación de vulnerabilidad. Estás en situación de vulnerabilidad si:
- Si has perdido tu empleo o, como empresario o profesional, has experimentado una disminución en tus ingresos o facturación de al menos el 40%.
- Los ingresos totales del hogar no deben superar 3 veces el IPREM. Se añade un 0,1 veces el IPREM por cada hijo o persona a cargo mayor de 65 años en la familia. Para familias monoparentales, este incremento es de 0,15 veces el IPREM.
Existen condiciones adicionales que permiten un aumento en el límite. Si en tu hogar alguien cumple con alguna de las siguientes condiciones, el límite es de 4 veces el IPREM:
- Discapacidad reconocida del 33% o más
- Situación de dependencia
- Enfermedad que le imposibilite trabajar de manera permanente