Comprar una vivienda de obra nueva es, generalmente, uno de los primeros instintos de los españoles que buscan un nuevo hogar. Sin embargo, la mayoría de compraventas de casas que se efectúan en España son de segunda mano. El por qué reside en la oferta, siendo la vivienda usada más numerosa que las promociones de casas nuevas y, en el precio, ya que los pisos de obra nueva suelen tener un precio superior.
Sin embargo, existe una fórmula que permite acceder a una casa nueva de una forma accesible: el alquiler con opción a compra de obra nueva.
Cómo funciona el alquiler con opción a compra de obra nueva
El funcionamiento del alquiler con opción a compra en viviendas de obra nueva presenta ciertas particularidades respecto al de segunda mano. Una de ellas es la fiscalidad: al adquirir una vivienda nueva hay que pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El IVA, correspondiente al 10% del precio de venta, debe pagarse porque se trata de una casa nueva. Por otro lado, el IAJD varía entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.
Para el alquiler con opción a compra en pisos de nueva construcción, el IVA se paga mensualmente de manera prorrateada. Esto significa que la cuota mensual del alquiler consta de dos componentes: un IVA prorrateado (10% del valor del inmueble) y la renta que se haya acordado con la promotora o constructora.
Finalización del contrato de alquiler con opción a compra de obra nueva
Cabe destacar que si el contrato de alquiler con opción a compra termina y el inquilino elige no comprar, no solo perderá las rentas pagadas, sino también el IVA que ha estado abonando. Sin embargo, aún podrá continuar en la vivienda solo como arrendatario, sin incurrir en el pago del IVA, hasta que culmine el contrato de alquiler regular.
En caso de que la promotora o constructora viole el acuerdo, el inquilino tiene derecho a solicitar el reembolso total de las cuotas y a exigir una indemnización por daños, además de cubrir los costes legales relacionados.
Finalmente, aunque el precio acordado en el contrato es fijo, si se detectan problemas no revelados previamente en la vivienda -como defectos o reparaciones no anticipadas, lo que se conoce como vicios ocultos-, el inquilino tiene el derecho de pedir una reducción en el precio final de venta.
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El contrato de alquiler con opción a compra sobre una vivienda de obra nueva
Un contrato de arrendamiento con opción a compra debe detallar los siguientes aspectos del alquiler y de la compra para ser válido. Asimismo, en la plantilla del contrato deben reflejarse los siguientes datos:
Datos referentes al alquiler de la vivienda:
- Duración
- Plazo para comprar
- Cuota mensual
- Cómo se dividen los gastos
Datos relacionados con la compra del inmueble:
- Confirmación escrita del inquilino de querer comprar
- Precio fijo de venta
- Porcentaje del alquiler a descontar en la compraventa
- Posible anticipo que se descuenta del precio final o que el propietario se queda si el inquilino desiste
Descargar el modelo de contrato de alquiler con opción a compra en PDF o en Word gratis, actualizado a la última ley de 2023 y listo para rellenar.
Diferencias entre el alquiler con opción a compra de obra nueva y el de segunda mano
En el alquiler con opción a compra, el inquilino abona una cuota mensual como si fuera un simple alquiler. Al finalizar el período acordado, pueden optar por comprar o no la vivienda. Si el inquilino decide comprarla, tiene el derecho a que las cuotas ya pagadas se descuenten del precio total de la propiedad. Esta modalidad permite al inquilino evaluar si la vivienda se ajusta a sus necesidades y le da tiempo para ahorrar en caso de decidir realizar la compra.
El arrendamiento con opción a compra no solo beneficia al inquilino, sino también al propietario. Durante el período de alquiler, el propietario recibe una renta mensual y, si finalmente se vende la propiedad, logra su objetivo.
No obstante, hay diferencias entre el alquiler con opción a compra de segunda mano y de obra nueva, sobre todo en el aspecto impositivo. Para la obra nueva, el IVA se paga de forma prorrateada mensualmente. La cuota del alquiler consiste en el pago del IVA prorrateado, que es el 10% sobre el valor del piso, más la renta acordada. Pero es esencial considerar que si después de dos años otra persona, que no sea el inquilino, compra la vivienda nueva, esta ya no tendrá que pagar el IVA, sino el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Si la vivienda es nueva, pero el propietario que la alquila es un particular mediante un contrato con opción a compra, el inquilino no tiene que abonar el IVA en ningún momento. En este caso, se trata de una segunda transmisión y también estará sujeta al ITP.